不動産の「囲い込み」は禁止

不動産取引の世界で「囲い込み」という言葉を耳にしたことはないでしょうか。これは、売却物件の情報を他社に公開せず自社だけで取引をまとめようとする不正な行為です。

2025年1月から新たに法律改正が行われ、囲い込みを規制する動きが始まります。

本記事では、囲い込みとは何か、売主・買主それぞれのリスク、そして新たな法律改正による規制内容と罰則までを詳しく解説します。

囲い込みとは？不動産会社が「両手取引」を狙う行為

囲い込みの定義と手口

囲い込みとは、本来広く公開されるべき売却物件の情報を仲介会社が意図的に制限し、自社内で買主を見つけて取引を完了させようとする行為を指します。

具体的には、レインズ等の公的な流通ネットワークへの登録を遅らせる、仲介専用の媒介契約で「告知しない」旨の条件を付ける、外部業者からの買付け申込に故意に対応を遅らせるなどの手法が知られています。

これにより、他社からのアプローチが阻まれ、物件が自社の取り扱い物件としてクローズドな状態に置かれてしまいます。情報の非公開化は一見、早期売却を狙うための戦術に見える場合もありますが、実態は競争を排除して手数料収入を最大化するための行為になり得ます。

不動産会社のメリット：両手取引で得られる収益

囲い込みが不動産会社にとって魅力的なのは「両手取引」による収益性です。

通常、仲介会社は仲介手数料を片側からのみ受領しますが、両手取引が成立すると売主と買主の双方から手数料を得られるため、1回の取引で得られる収益は倍になります。特に高額物件であれば金額差は大きく、会社の短期的な利益や営業成績に直結します。

加えて、社内で交渉を完結できるため、外部との調整コストが削減でき、取引管理が簡素化できるという側面もあります。このため、短期の業績や担当者の歩合などが動機となって囲い込みが行われることがあります。

売主のデメリット：価格と期間での損失リスク

囲い込みが行われると、物件は市場に十分に露出されないため、潜在的な買主の候補が極端に限定されます。結果として、競争入札が発生せず最良価格を引き出せない可能性が高まります。

また、限定的な流通は買主の探索効率を下げるため、売却が長期化しやすく、その間に生じる維持費やローン利息、機会損失などが発生します。

さらに、売主が十分に情報を把握できない環境では、仲介会社の提案が偏りやすく、最適な売却戦略が採られない恐れもあります。こうした売主不利益を未然に防ぐことが、規制の重要な目的の一つです。

買主側にも及ぶ悪影響

囲い込みは買主側にもマイナスの影響を与えます。競争が排除された状況では、買主は相場より高い価格で購入させられたり、交渉の余地が制限されたりする可能性が出てきます。

また、市場に出回る情報が偏ると物件比較が困難になり、適正な意思決定がしにくくなります。

加えて、囲い込みが横行すると市場全体の信頼が損なわれ、長期的には取引流動性の低下や不動産市場全体の健全性が毀損されかねません。

2025年1月施行！「囲い込み規制」の具体的な内容と罰則

国土交通省による宅建業法改正で「処分対象」に

国土交通省は、不動産取引の透明性を高める観点から、宅地建物取引業法の改正を進め、囲い込みに対する明確な規制枠を導入する方針を示しています。改正の中核は、媒介業務における情報公開義務の強化と、情報の不適切な秘匿行為を行政処分の対象に含める点です。

具体的には、媒介契約締結時に媒介の種類や情報公開方針を明示すること、レインズ等の指定流通機構への登録と公開手続きの遅延を正当な理由なく行わないこと、他業者からの買付け申込や内見申し込みに対して誠実に対応することなどが想定されています。

違反が確認された場合、まずは指示処分や是正命令が出され、再発防止措置や関係者への教育の実施が要求される見込みです。改正は売主保護と取引規範の再構築を目的とし、不公正取引の横行を未然に防ぐことを狙いとしています。

違反した場合の罰則は？

改正後に囲い込み等の不適切行為が認定されると、行政は段階的に厳格な措置を講じることができます。初期段階では指示処分や業務改善命令が行われ、具体的には違反行為の停止、当該取引の再公示、関係者の研修実施などが求められます。

これらの指示に従わない、あるいは同種の違反が繰り返される場合には、さらに厳しい業務停止命令が下される可能性があります。業務停止が数ヶ月に及べば、事業継続や収益に甚大な影響を与えます。

最悪のケースでは、悪質・常習的な違反者に対して宅建業の免許取消処分が行われることになり、事業そのものが停止に追い込まれます。免許取消は業界からの事実上の排除を意味し、社会的信用の喪失や取引先の離反を招くため、事業者にとって最大のリスクです。

また、改正法では監督体制の強化や、消費者保護の観点からの行政指導の明確化が進められるため、違反の摘発と処分の迅速化が期待されています。