相続した土地を売却する全手順
※このサイトは株式会社フリーダムリンクをスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。
相続した土地を売却するためには、まず「相続登記（名義変更）」を完了させる必要があります。特に、2024年4月からは相続登記が法的に義務化されたため、放置すると過料の対象となるリスクもあります。
- 相続人全員による「遺産分割協議」と「遺産分割協議書」の作成
- 法務局での「相続登記（所有権移転）」による名義変更
- 不動産会社による「査定」と「媒介契約」の締結
- 買主との「売買契約」締結と手付金の受領
- 残代金の決済および土地の引き渡し
相続した土地は
「名義変更（相続登記）」しないと
売却できない
2024年4月スタート
「相続登記の義務化」で
放置は過料の対象に
これまで任意だった相続登記ですが、2024年（令和6年）4月1日から法律上の義務となりました。正当な理由なく、相続を知った日から3年以内に登記を申請しない場合、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。売却の予定があるかどうかにかかわらず、相続した土地を放置することは金銭的・法的なデメリットに直結するため、早急な名義変更が推奨されることになりました。
売却活動自体は「登記前」
から並行して進める
のが最短ルート
不動産の売却は「登記名義人（所有者）」本人が行うのが原則です。被相続人（亡くなった方）の名義のままでは、不動産会社との媒介契約や買主への所有権移転登記を法的に行うことができません。しかし「登記が終わるまで売却できない」と待つ必要はありません。相続登記の手続きには時間がかかることも多いため、法務局への申請と並行して、不動産会社への査定依頼や売却活動を進めるのが最短で現金化するコツです。売買契約を結ぶタイミングまでに登記が完了し、誰が売主であるかが法的に確定していれば、実務上の問題はありません。
相続発生から売却完了までの
スケジュール・必要書類
【フロー図】遺産分割協議から現金化までの6ステップ
遺産分割協議を行い「誰が相続するか」を確定させる
土地を売却するための第一歩は、相続人全員で「遺産分割協議」を行うことです。
相続人全員の同意が必要であり、たとえ持分がわずかな相続人であっても、1人でも反対があると売却はできません。
話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成します。これは後の相続登記や不動産取引、税務申告において、誰が正当な権利者であるかを証明する最重要書類となります。
名義変更（相続登記）を行い「売却可能な状態」にする
亡くなった方の名義のままでは土地を売却（引き渡し）することはできません。遺産分割協議書に基づき、法務局で「所有権移転登記（相続登記）」を行います。
2024年4月から相続登記は義務化されており、期限内に申請を行う必要があります。自分で行うのが難しい場合は、司法書士へ依頼することで正確かつ迅速に手続きを完了させることができます。
不動産会社に査定を依頼し「売却価格」を決める
登記と並行、あるいは前後して、不動産会社に土地の査定を依頼します。
1社だけでなく必ず複数の会社に依頼しましょう。提示された査定額の根拠（周辺の成約事例など）を比較することで、損をしない適正な市場価格を把握できます。
信頼できる会社が見つかったら、正式に売却活動を依頼する「媒介契約」を締結し、売り出し価格を決定します。
売却活動の開始と「買主」の決定
不動産会社がポータルサイトへの掲載や指定流通機構（レインズ）への登録を行い、広く買主を探します。
購入希望者が現れたら内見対応や現地確認の案内を行います。土地の場合は、境界標の有無や周辺環境の確認が主となります。
相手の意思が固まっている場合、条件交渉です。価格だけでなく、引き渡し時期、測量の要否、契約不適合責任の免責などの条件交渉を行い、最終的な合意を目指します。
売買契約の締結と「手付金」の受領
買主と条件が合意に至ったら、重要事項説明を経て不動産売買契約を締結します。
重要事項説明とは、宅地建物取引士から物件に関する法令上の制限や境界の状況など、重要事項の説明をしてもらうことです。
契約時に買主から売買代金の5%〜10%程度の「手付金」を受け取ることが一般的です。契約締結後は、安易なキャンセルが難しくなるため、慎重に内容を確認してください。
決済・引き渡しと「現金化」の完了
最後に、残代金の受領と同時に土地の所有権を買主に移転します。
通常は銀行などの金融機関に売主・買主・司法書士が集まり、着金を確認します。
代金受領と引き換えに、固定資産税の精算や司法書士による名義変更（買主への移転登記）申請を行い、すべての工程が完了です。
これにより、相続した土地は完全に現金化され、管理の負担からも解放されます。
相続登記と売却に必要な書類リスト
被相続人の戸籍謄本
被相続人の本籍地の市区町村役場で取得します。単なる死亡診断書ではなく、出生から死亡までの一連の経過がわかる「除籍謄本」や「改製原戸籍」がすべて必要です。これにより、誰が法定相続人であるかを公的に確定させます。古い戸籍は手書きで読み解くのが難しいため、余裕を持って準備しましょう。
被相続人の住民票の除票
被相続人が最後に住んでいた住所地の役場で取得します。本籍地の記載があるものを指定してください。登記簿上の住所と、亡くなった時の住所が異なっている場合に、それらが同一人物であることを証明するために不可欠な書類となります。
相続人全員の戸籍謄本
相続人一人ひとりの本籍地で取得します。被相続人が亡くなった日よりも後に発行されたものでなければなりません。これは、相続が発生した時点で相続人が生存しており、権利を継承できる状態にあることを証明するために必要とされるものです。
相続人全員の住民票
各相続人の現在の住所地の役場で取得します。特に、土地を相続して実際に登記名義人（売主）になる方の住所を特定するために必須となります。マイナンバーの記載がないもの、かつ本籍地の記載があるものを選ぶのが一般的です。
遺産分割協議書
相続人全員の話し合いの結果を記した合意書です。誰がどの土地をどれだけの割合で引き継ぐかを明記します。相続人全員の自筆署名と、市町村に登録されている「実印」での押印が絶対条件となります。不備があると登記が受理されないため、慎重に作成します。
相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に押印された実印が本物であることを証明するために添付します。各相続人の住所地の役場で取得してください。有効期限はありませんが、銀行や不動産取引の実務上、発行から3ヶ月〜6ヶ月以内のものを求められることがほとんどです。
固定資産税評価証明書
土地が所在する自治体の税務窓口で取得します。相続登記の際、法務局に納める「登録免許税」の金額を算出する際の基準となる重要な書類です。毎年4月に年度が切り替わるため、申請を行う時点での最新年度のものを用意する必要があります。
登記済証または登記識別情報
いわゆる「権利証」です。かつては紙の冊子（登記済証）でしたが、現在は12桁の英数字（登記識別情報）が記載された書面になっています。売却の際、売主が正当な所有者であることを証明し、買主に権利を移転させるために法務局へ提出する必須書類です。
実印・印鑑証明書
不動産売買契約の締結時および、登記申請の委任状に使用します。売主となる相続人本人のものが必要です。不動産取引の実務では、なりすまし防止の観点から「発行から3ヶ月以内」の印鑑証明書を求められるのが一般的なルールとなっています。
登記事項証明書
現在の土地の権利状況を詳細に記した書類で、法務局で誰でも取得可能です。抵当権（借金の担保）が付いていないか、差し押さえがないかなどを事前に確認するために使用します。最新の情報を反映したものを、売却活動の開始前に必ずチェックしましょう。
土地境界確認書（測量図）
土地の境界が隣地所有者との間で合意されていることを示す重要書類です。相続した古い土地の場合、境界が曖昧なことが多く、買主から「確定測量」を条件に出されることが多いため、手元にない場合は土地家屋調査士へ依頼して作成する必要があります。
固定資産税納税通知書
毎年4月〜5月頃に所有者の元へ届く書類です。売却時の日割り計算（引き渡し日以降の税金を買主が負担する）に使用するほか、土地の評価額の目安を確認するためにも使われます。最新の通知書を保管しておき、売却の相談時に不動産会社へ提示しましょう。
共有名義で相続した場合の注意点と「換価分割」のすすめ
実家や土地を兄弟姉妹などで「共有名義」にして相続することは、将来的なトラブルの種を植えるようなものです。共有状態では、もし一人が反対したり、将来的に共有者の一人が認知症になって判断能力を失ったりすると、その土地は完全に「塩漬け」状態になり、処分が不可能になってしまいます。
こうしたリスクを回避するために推奨されるのが「換価分割」です。これは、特定の相続人が代表して土地を相続・売却し、その売却代金から諸経費（仲介手数料や税金）を差し引いた「正味の現金」を、あらかじめ決めた割合で相続人間で分配する方法です。
相続土地の売却で使える強力な特例制度
相続税額を取得費に上乗せできる「取得費加算の特例」
相続税を納めた相続人が、その土地を一定期間内に売却した場合に使える節税制度です。納付した相続税額のうち、売却した土地に対応する金額を、土地の「取得費（買った時の値段）」に加算することができます。これにより、売却益（譲渡所得）を圧縮できるため、結果として支払う譲渡所得税を大幅に軽減することが可能になります。
最大3,000万円を控除できる「空き家売却の特例」の適用要件
被相続人が一人で住んでいた実家を相続し、耐震基準を満たすように改修するか、あるいは建物を取り壊して「更地」として売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける強力な特例です。適用には、昭和56年5月31日以前に建築された建物であることや、相続から売却までの間に貸し付けを行っていないことなど、詳細な要件を満たす必要があります。
売却タイミングは「3年10ヶ月」以内
上記の「取得費加算の特例」を受けるためには、相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に売却を完了させなければなりません。この期限を1日でも過ぎると特例が使えなくなり、税負担が数百万円単位で変わる可能性があります。測量や解体などの準備期間も考慮し、相続発生後はできるだけ早く売却に向けた行動を開始することが、賢い相続の鉄則です。
相続土地の売却にかかる税金と計算シミュレーション
土地売却時に発生する5つの税金
相続税
亡くなった時点での土地の評価額に対して課される税金です。土地は現金に比べて評価額が2割程度低くなるため、相続税対策としては土地で相続するのが有利ですが、納税資金が不足する場合は早期の売却が必要になります。基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）の範囲内であれば課税されませんが、評価額が高い土地を相続した場合は税務申告が必要です。
譲渡所得税（所得税・住民税）
土地を売却して得た「利益」に対して課される非常に重要な税金です。利益とは「売却価格」から「取得費（親が買った時の価格）」と「譲渡費用（仲介手数料など）」を引いた残りのことです。所有期間が5年を超えている場合（長期譲渡所得）の税率は20%（所得税15%・住民税5%）となり、親の所有期間を引き継げるため、相続土地の多くはこの低い税率が適用されます。
復興特別所得税
東日本大震災からの復興を支援するための税金で、2037年まで課税されます。所得税額に対して2.1%を上乗せして納税します。計算式としては「譲渡所得税（所得税分）× 2.1%」となります。実務上の譲渡所得税の計算では、長期譲渡の場合の所得税率15%にこの分を加えた「15.315%」という数字を用いて計算するのが一般的です。
登録免許税
法務局で不動産登記の手続きを行う際に国へ納める税金です。相続した土地を自分の名義にする「相続登記」の際は、固定資産税評価額に0.4%を掛けた金額が必要です。また、売却時に住宅ローンを完済して「抵当権抹消登記」を行う場合は、不動産1筆につき1,000円が課税されます。これに加えて司法書士への報酬が発生することも見込んでおきましょう。
印紙税
不動産売買契約書に収入印紙を貼付して納める税金です。売買代金の額に応じて税額が決定されます。現在は軽減税率が適用されており、例えば1,000万円超5,000万円以下の売買であれば、1契約につき1万円の印紙代がかかります。通常、売主と買主がそれぞれの契約書分を負担するため、1枚分の費用を準備しておくのが一般的な取引の流れです。
売却に必要な3つの諸経費
仲介手数料
不動産会社を通じて土地を売却した際に支払う成功報酬です。法律で上限額が決まっており、売買代金が400万円を超える場合は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」で算出されます。例えば3,000万円で売れた場合、手数料は約105万円（税込）となります。売買契約時に半分、決済時に残りの半分を支払うケースが多く、売却代金の中から差し引いて支払うことが可能です。
出典：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ│国土交通省（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bf_000013.html）
測量費用
隣地との境界をはっきりさせるために、土地家屋調査士に依頼して行う「確定測量」の費用です。相続した古い土地は境界杭がなくなっていたり、公図とズレていたりすることが多く、売却後のトラブルを防ぐために買主から実施を求められるのが通例です。土地の広さや隣接する地権者の数にもよりますが、一般的な住宅地であれば40万円〜80万円程度の費用が発生します。
建物解体・残置物撤去費
土地として売り出すために、古くなった建物を解体して更地にする費用です。木造住宅の解体費は坪単価3〜5万円程度が目安で、30坪の家なら100万円〜150万円程度かかります。また、家の中にある遺品や家具などの「残置物」を専門業者に片付けてもらう費用も別途必要で、こちらは間取りや荷物の量に応じて20万円〜50万円程度を見込む必要があります。
不動産相続の手残り計算シミュレーション
実際に「3,000万円で相続した土地（長期譲渡所得適用・取得費は売価の5%とする）」を売却した場合、手元にいくら残るかの目安をシミュレーションします。
- 売却価格： 3,000万円
- 仲介手数料：105.6万円
- 印紙税・登記諸費用：約11万円
- 譲渡所得税・住民税（※1）：約557.4万円
（※1）計算式：[3,000万 - (150万 + 105.6万)] × 20.315% ≒ 557.4万円。 - 概算手残り額：約2,326万円。
もしここから測量費（約60万）や解体費（約120万）が必要な場合、実際の手残りは2,146万円程度まで減少します。税金と経費のインパクトが非常に大きいため、事前の資金計画が極めて重要です。
相続した土地の売却コラム
相続した不動産の名義変更
2024年の義務化に伴い、相続登記の手続きは避けて通れないものとなりました。自分で行う場合の具体的な申請書の書き方や、司法書士へ依頼する際の報酬相場、必要な戸籍謄本の集め方など、名義変更を迷いなく終わらせるための実戦的な手順を知っておきましょう。
相続した不動産を売る際の注意点
相続物件の売却は、通常の売却以上に親族間の感情対立や、古い境界問題、告知事項の有無など、注意すべき点が多く存在します。売却後に「知らなかった」では済まされないトラブルを回避し、円満に取引を完了させるためのチェックリストを確認しておきましょう。
相続した実家の売却
誰も住まなくなった実家は、放置すれば特定空き家として増税のリスクを抱えます。思い入れのある家を解体すべきか、そのまま売るべきかの判断基準や、空き家特例を使って賢く節税し、手残りを最大化するための具体的な戦略を検討しましょう。
相続した駐車場を売却するときのポイント
駐車場として運営している土地を売却する場合、契約者への立ち退き依頼のタイミングや、アスファルト舗装の撤去費用の負担区分など、特有の留意点があります。収益物件としての評価と更地としての評価、どちらが高いのかを見極めるポイントを押さえておきましょう。
相続したマンションを売却するときのポイント
一戸建てや土地とは異なり、マンションには修繕積立金の滞納有無や、管理組合への報告、室内リフォームの必要性など独自のチェック項目があります。相続マンションを早期に、かつ相場より高く売却するための内見対策や査定のコツを知っておきましょう。
