空き家は高く売れるのか

相続した空き家をどうすればいいか、悩んでいる方は多いようです。ここでは、当メディア監修の公認不動産コンサルティングマスター永田氏に空き家を高く売るコツを聞きました。

空き家は早めに売却したほうがいい理由

空き家を早めに処分すべき理由は、主に以下の3つです。詳しく見ていきましょう。

所有する限りコストがかかる

空き家を所有している限り、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。また、放っておくと劣化しやすいため、こまめに補修や清掃、雑草の手入れをしなくてはなりません。

空き家を所有し続けることで、税金だけでなく、メンテナンス費用や空き家に通う交通費などさまざまなコストがかかります。しかも、自治体から「特定空家」に指定されてしまうと、固定資産税が上がったり、指導・勧告に背くと罰金が課されたりするかもしれません。余計な費用を削減するためにも、早めに売却したほうがよいでしょう。

近隣に迷惑がかかる

空き家を長く放置すると、倒壊するリスクが高まります。また、雑草が伸び放題になって虫が発生したり、野良犬や野良猫、不審者が棲みついたりする可能性も。不法投棄や放火などをされてしまったら、近隣住民に迷惑をかける上、大きなトラブルに発展してしまうかもしれません。

資産価値が下がって売却しづらくなる

空き家は、築年数が経ち劣化が進むほど売却が難しくなります。早めに手放さないと資産価値がどんどん下がり続け、いざ手放そうと思っても売却できなくなるかもしれません。スムーズに手放すためには、早めに行動することが大切です。

空き家を売却する方法

空き家を売却する方法は、大きく分けて以下の3つです。

• 古家付きのまま売却する
• 空き家を解体し、更地にして売却する
• 空き家をリフォームしてから売却する

古家付きのまま売却する

空き家をそのままに、土地ごと売却する方法です。空き家を解体する手間と費用がかからず、素早く売りに出すことができます。近年は中古物件を買って自分好みにリフォームやDIYをしたい人が増えており、条件によってはスムーズに売却することができます。

ただし空き家の状態によっては、売却価格が低くなる可能性があるので要注意。キレイな状態なら高値も期待できますが、長く使用していない空き家や老朽化が激しい空き家は、ほとんど値がつかない場合があります。

空き家を解体し、更地にして売却する

倒壊しかけている空き家や耐震性に問題がある空き家などは、更地にして売りに出すのがおすすめです。更地にした方が多くのニーズに訴求でき、早く売却できるかもしれません。

ただし、解体には多額の費用がかかります。木造住宅の解体費用は坪4～5万円が目安※。延べ床面積が30坪の家なら、120〜150万円ほどかかる計算です。庭木や家財、地中埋没物などを撤去する場合は、さらに費用がかかるでしょう。

空き家をリフォームしてから売却する

空き家をキレイな状態に整え、魅力を高めてから売却するのも一つの手段です。マイナス要素となっている設備の古さや状態の悪さを改善することで、スムーズに売却できるかもしれません。

ただし、こちらもリフォーム費用がかかります。やりすぎるとコストばかりが嵩んで利益が出ないため、必要な箇所に絞ってリフォームを行いましょう。

空き家を少しでも高く売却するコツ

空き家でも、工夫次第で高く売却することは可能です。ここでは、4つのポイントをご紹介します。

相続や空き家の売却が得意な会社を選ぶ

一口に不動産会社といっても、得意分野やエリアは異なるもの。売却に不慣れな不動産会社より、得意な不動産会社の方が、知識やノウハウを駆使して高値で売却してくれる可能性が高まります。業者の得意分野は、ホームページの内容や売却の実績などから確認してみてください。

ハウスクリーニングを行う

できるだけキレイな状態にしておいた方が、高値で売却できる可能性が高まります。特に水回りはチェックされやすいため、積極的にハウスクリーニングを利用しましょう。ある程度自分で掃除を行い、細かい部分などを業者に依頼することで、費用を抑えることが可能です。

欠陥は修繕しておく

設備や外壁、内装などが壊れたままでは、印象が悪くなり売却価格が下がってしまいます。欠陥がある場合は、売却前に修繕しておきましょう。ただしあまり費用をかけすぎると売却益で回収できなくなるため、必要最低限の修繕にとどめることが大切です。

特別控除・特例を利用する

特別控除や税制優遇などの特例を利用することで、所得控除や軽減税率の対象になります。例えば「相続空き家の3000万円特別控除」は、相続した空き家の売却益（譲渡所得）から最大3000万円が控除される制度です。「10年超所有軽減税率の特例」では、10年以上所有していたマイホームの売却益が6,000万円以下の場合、軽減税率の適用を受けることができます。

これらは「高く売る」というよりコストを減らす方法ですが、結果的に手元に残るお金が増えるため、利用するのがおすすめです。

空き家を売却する際の注意点

不動産会社による囲い込みに注意しましょう

なお、空き家を売却する際には「囲い込み」にも注意が必要です。囲い込みとは、不動産会社が自社の利益を優先するため、他社からの購入希望者を排除し、自社内で売買を成立させようとする行為です。これにより、本来の市場価格より安く売却されてしまう可能性があり、知らぬ間に売主が損をしてしまうということ。信頼できる会社を選び、売却活動の透明性を確認しましょう。