相続した家を売る際の注意点

相続した不動産を売却する際には、専門的な手続きが必要です。このためスムーズに手続きを進めるためには、手続きの流れや注意点を確認するのがおすすめです。

ここでは、知っておきたい知識や要件などをご紹介します。売却を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

売却を急ぐと買い叩かれるリスクがある

借金の返済、納税、財産分与などをするため、「すぐに売却したい！」と考える人は多いかもしれません。遺産協議で揉めていて、「心理的なストレスから早く解放されたい！」という人も多いでしょう。

しかし、土地の売却を急ぐと、足元を見られて安く買い叩かれる可能性があります。慎重に売買を進めた場合と比べて、数百万円〜一千万円以上損をするかもしれません。損をしないためには、相続をした時点から計画的に売却を進めることが大切です。

リスクを避けるためには不動産会社選びが重要

どうしても早期に売却したい場合は、不動産会社選びを慎重に行いましょう。「仲介料無料だから」「家から近いから」「手付金として何百万円支払ってくれるから」といった目先の利益に安易に飛びつくのはNGです。

まずは不動産会社に査定を依頼し、相場を把握した上で売却価格を決めましょう。一口に不動産会社といっても、分野やエリアに得意不得意があります。相続不動産の売却に強い不動産会社を慎重に選ぶことで、早期売却でも高い金額で買い取ってもらうことは可能です。

故人名義のままでは売却できない

土地が故人名義のままになっていると売却できないため、名義変更手続き（相続登記）を行わなくてはなりません。名義変更は2024年（令和6年）4月1日から義務化され、正当な理由もなく名義変更をしない場合は10万円以下の罰金が課されてしまいます（相続発生から3年）。

まずは「登記事項証明書」「戸籍謄本」などの必要書類を用意し、所在エリアの法務局に申請しましょう。書類の取得から登記完了までには1〜2か月程度かかります。「まだ売却する予定はない」という人も、いざという時に慌てないよう、早めに手続きしてください。

特に、不動産が複数の相続人の共有状態となっている場合は要注意。相続登記がされないまま次の相続が発生してしまうと、相続人が増え続けたり所在がわからなくなったりして、手続きがどんどん複雑になってしまいます。

小規模宅地等の特例の要件を満たせなくなる可能性がある

「小規模宅地等の特例」とは、土地の評価を80％下げることで、相続税を大幅に減らせる制度のことです。相続税があまりに高額になると、「払えない人」や「納税のために土地を手放す人」が増えてしまいます。このため負担を軽減し、相続人が土地を手放さず自宅に住み続けられるように創設されました。

特例の対象になるのは、以下の3つの土地です。

• 居住用宅地：面積330㎡までの土地の評価額を80%減額できる
• 事業用宅地：面積400㎡までの土地の評価額を80%減額できる
• 貸付事業用宅地：面積200㎡までの土地の評価額を50%減額できる

適用を受けるためには、相続の発生から10ヶ月以内に必要書類を添付して所轄税務署に申告しなくてはなりません。

注意したいのが、対象となる土地を相続税の申告期限まで保有していないといけないことです。先立って売却をしてしまうと特例を受けられなくなるかもしれません。ただし、売買契約だけ行い、引き渡しが申告期限後になっているケースでは適用が可能です。

自身が相続した土地が特例の対象となるかわからない場合は、相続に強い専門家に相談するのがおすすめです。