高く売れる土地と売れづらい土地
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土地が高く売れるかどうかは、いくつかの要件が大きく関わっています。ここでは、高く売れる土地と売れづらい土地、それぞれの特徴について解説します。
高く売れる土地の特徴は？
社会状況や市場の需要などによって大きく変わる土地の値段。その中でも、高く売れる土地には一定の基準があります。高く売れる土地の特徴は、以下の通りです。
立地が良い
駅から近い、商業施設が充実しているなど、立地条件が良い土地です。特に電車移動が多い都心部では、駅からの利便性が重要。駅から徒歩5分以内なら高値で売却できるでしょう。
建ぺい率や容積率が高い
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物面積の割合です。建ぺい率が50％の土地は、100㎡の土地に50㎡までの建物を建てることができます。
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合です。容積率150％の場合は、100㎡の土地に各階層合わせて150㎡までの建物を建てることができます。
建ぺい率や容積率が高いほど活用の幅が広がるため、高く売れる可能性が高まります。
用途や高さの制限を受けにくい
土地の利用には、法律でさまざまな制限が設けられています。特に注意したいのが、用途地域。全部で13種類に区分されていて、それぞれで用途や建物の高さなどが決められています。
こうした制限を受けにくい土地は、建てられる建物の種類が多く、高値がつきやすいようです。
活用しやすい形である
土地の形状が正方形や長方形に近いほど、活用の幅が広がります。中でも正方形に近い土地は人気です。
道路への接地面で言うと、土地の1方向が道路と接している土地より、2方向で接している土地の方が価格が高めです。車をスムーズに出し入れできる点で好まれています。
売りづらい土地の特徴は？
反対に、交通の便が悪く、トラブルリスクがあるような土地は価格が低くなりがちです。主な特徴は、以下の5つです。
立地条件が悪い
駅から離れた土地、近くにスーパーやコンビニがない土地、通勤・通学が困難な土地などです。車移動が当たり前の地方なら、駅から遠くても需要はあるかもしれません。ただし価格は大きく下がってしまいます。
地盤が緩い・災害に弱い
田んぼを埋め立てた土地や斜面に盛土をした土地などは、地震の影響を受ける可能性があります。過去に災害が発生した土地、海抜が低い土地なども高値はつきません。
相場より値段が高い
周囲の物件より明らかに高い土地です。相場を調べず、売主の都合だけで価格を設定している場合に多いようです。土地の価格は需要と供給のバランスで決まるため、売れない場合は需要に合う価格まで下げなくてはなりません。
用途の制限がある
用途制限が受けにくい土地が高値で売れる一方、制限が厳しい土地は安くなりがちです。4階建ての家を建てたいのに用途制限で建てられない場合は、選択肢から外れるでしょう。
よほど立地条件が良い場合は別ですが、一般的に高さ制限がある土地や市街化調整区域に指定されている土地などは安値になる傾向があります。
土壌汚染や地中障害物がある
以前工場やガソリンスタンドが建っていて土壌汚染が懸念される土地、建物の基礎や浄化水槽などがある土地、大量のゴミが埋まっている土地などです。土壌汚染が疑われる場合は、土壌汚染調査を行ったり、除染をしたりしなくてはならず、その分さらに費用がかかるからです。
空き家を高く売れるのか
空き家を所有し続けていると余計なコストがかかるため、早めに処分するのがおすすめです。高く売却するポイントは、クリーニングや修繕を行い、少しでも印象を良くすることです。
売却を委託する不動産会社選びも重要です。不動産会社によって得意な分野が異なるため、売却が得意で実績豊富な会社を選ぶようにしてください。業者の得意分野は、ホームページの内容や売却の実績などから確認することが可能です。
老朽化したアパートは高く売れるのか
老朽化したアパートは、「周辺エリアの状況で収益が著しく悪化したとき」「減価償却が終了したとき」「築年数が40年以上を超えたとき」を目安に売却した方が良いでしょう。
そのままの状態では需要が少ないため、売却する際は修繕工事やリフォームを行う・更地にするのがおすすめ。ただしリフォームや解体には費用がかかるため、得られる利益と比較して総合的に判断してみてください。
長年放置された土地
売れない土地を放置するのはNGです。コストがかかるだけでなく、トラブルリスクが高まってしまいます。
売れない土地を手放す方法としては、まず近隣住民にアプローチするのがおすすめ。特に隣家の人なら、自身の土地を拡張してさまざまな活用をしてくれるかもしれません。長年売れなかった土地が近隣住民に簡単に売れるケースも多いので、相談してみるのがおすすめです。
