旗竿地でも売れる！高く売るための戦略とは？
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整形地に比べて需要が低いとされる旗竿地。価格面で大きく妥協しなければ売れないのでしょうか？
以下は「旗竿地」を売却に関する情報をまとめています。売却の際にはいくつかの点に注意しなくてはなりません。
売りにくい旗竿地でも高く売れるのか？
細長い通路の奥にある「旗竿地（はたざおち）」は、見た目や利便性の面から敬遠されがちです。
実際、整形地と比べて相場価格が1～3割ほど下がるケースも見られますが、ただし、条件次第では高く売れる可能性もあるため、最初からあきらめる必要は全くありません。
周辺相場を把握し、買い手のニーズに合う形で魅力を高めれば、価格を引き上げることは十分に可能。売却戦略の工夫が重要です。
相場把握と適切な価格設定
旗竿地は需要が限定されるため、相場を見誤ると買い手がつかず、売却が長期化するリスクがあります。そのため、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、旗竿地としての現実的な相場を把握することが大切です。
価格設定は、周辺相場よりやや低めにすることで反響を得やすくなりますが、極端な値下げは避けたいところ。値下げ余地を残した戦略的価格の設定が効果的です。
近隣住民や隣地所有者への売却交渉
旗竿地の有力な買い手候補が、その旗竿地の隣接地を所有している人。隣地所有者にとっては、自分の土地と隣接する旗竿地が一緒になることで、かえってメリットにつながる可能性があるからです。
もし隣接地の所有者が購入に前向きなら、他の一般の買い手に比べ、高値での取引となるかもしれません。
売却前に一度、隣地所有者への打診を検討してみる価値は十分あります。
再建築条件や物件状態の事前整理
旗竿地が「再建築不可」の状態であれば、大きな減額要因となります。建築基準法では、幅2m以上で接道していなければ原則として再建築が認められません。
もし、再建築不可ならば、セットバックや一部通路の拡幅などにより、再建築可能な状態にしてから売却するほうが望ましいでしょう。
また、古家付きの場合は解体せずに「中古戸建て付き」として販売するほうが、固定資産税の軽減や利用用途の広がりにもつながります。
土地の魅力向上やリノベーション
旗竿地は見た目の印象が悪いことも多いため、逆に、簡単な整備を行うだけでも評価が上がることもあります。
たとえば、除草や不要物の撤去、通路部分の砂利敷きなどは、費用を抑えつつ印象を大きく改善できる有効な方法です。
また、敷地内にある古い設備や塀を一部リフォームするだけでも、買い手の第一印象を高めやすくなります。視覚的な魅力の向上は、売却価格に影響を及ぼす重要な要素です。
旗竿地の売却に実績のある専門不動産業者の選定
旗竿地の売却に際しては、一般的な不動産業者ではなく、売りにくい土地の扱いに慣れた不動産業者を選ぶことが非常に重要です。
買取にも対応できる不動産業者であれば、売却の選択肢が広がることに加え、条件次第ではスムーズな現金化も可能になります。
また、不動産業者へ査定を依頼する際には、複数の業者に一括で査定を依頼することも重要。業者間の競争を促し、少しでも高値での売却へとつなげる戦略です。
値引き交渉時の冷静な対応
旗竿地は売りにくい土地という印象が強いことから、買い手側が強気に値引きを求めてくることもあります。
この類の要求に対しては、安易に妥協せず、終始冷静に対応するようにしましょう。
納得できない低価格が提示された場合、まずは相場や土地のメリットを丁寧に説明します。
仮に値引きに応じる場合でも、一気に値下げするのではなく、段階的な交渉を心がけましょう。
急いで売却する特別な理由がないならば、いったん、旗竿地を賃貸活用する選択肢も検討してみてはいかがでしょうか。
駐車場や資材置き場として貸し出せば、固定資産税の軽減とわずかな収益を得られる可能性があります。
また、隣地を一部買い足すことで土地全体を整形化できれば、資産価値の向上にもつながります。
再建築不可の旗竿地を売る方法
「再建築不可」となる具体的な条件
「再建築不可」とは、現行の建築基準法や都市計画に照らして新たに建物を建てることが認められない状態を指します。典型的な条件としては、道路に2メートル以上接していない土地や、幅員の不足する道路にしか接していない敷地、法定の接道義務を満たさない旗竿地などが該当します。さらに、都市計画上の用途規制や保安上の制約、自然災害リスクの高い区域指定などがある場合も、建築許可が下りないことがあります。地域や自治体の解釈差もあるので、最終的には役所の確認や専門家への相談が必要です。
再建築可能にするための解決策
1. 隣地の一部買い取りによる通路の拡幅（セットバック含む）
一つの解決策は、隣接する土地所有者から一部面積を買い取り、通路幅を拡張して接道要件を満たす方法です。これにはセットバック分の確保や、道路中心線基準に基づく適合を図る作業が含まれます。隣地買収に成功すれば法的な接道条件をクリアして再建築が可能になるケースが多く、建築確認の取得が現実的になります。ただし、隣地買収には相手との合意形成、評価額の交渉、境界確定、登記手続きが必要で、時間と費用がかかるため、事前の調査と資金計画が欠かせません。
2. 既存通路に対する通行地役権や私道の整備・契約確認
既存通路の法的地位を整備することで再建築が可能になる場合もあります。具体的には、通行地役権を設定して通路利用の権利を明確化したり、私道の持ち分を整理して道路としての管理体制を整える手法です。自治体との協議による道路認定や、既存の私道を公道化する手続きが認められるケースもあり、これらによって接道義務を満たすことができれば建築確認が取得しやすくなります。いずれにせよ、関係者の合意と法的手続きが不可欠で、専門家の支援が重要です。
「再建築不可」のまま売却する場合の注意点
再建築不可のまま土地を売却する場合は、買主が限定される点や資金調達の困難さを念頭に置き、重要事項の説明を徹底する必要があります。住宅ローンによる購入が難しい場合が多いため、現金購入や事業者向けの売却、用途限定（駐車場、資材置場、太陽光設置等）として販売する選択肢を提示すると良いでしょう。売主としては再建築不可の事実を伏せると契約解除や損害賠償のリスクが生じるので、重要事項説明書への明記や公的手続きの状況説明を透明に行うことが必須です。
旗竿地を高く売るために知っておきたい「旗竿地のメリット・デメリット」
旗竿地のメリット
旗竿地は一見すると制約が多いように見えますが、適切に売り方や活用法を示せば購入希望者にとって魅力的な物件になり得ます。まず大きなメリットは静かな居住環境が確保できる点です。道路から奥まった位置に建物を配置することで交通騒音や通行人の視線を遮り、プライバシー性の高い住環境を提供できます。また、路地部分はアプローチや駐車スペース、外構を自由に設計できるため、工夫次第で利便性を高められます。敷地が広い場合には庭やテラス、プライベートガーデンなどの付加価値を付けやすく、ファミリー層や静かな生活を求める買主に好まれます。加えて、設計次第で建物の配置を工夫し、日照や通風を確保することで居住性を高めることもできます。
旗竿地のデメリット
旗竿地の最大のデメリットは、路地部分が有効利用面積に含まれないため、建築可能な実効面積が小さく見えることです。これにより土地評価が低くなることがあり、外構工事や擁壁、通路舗装など追加費用が発生しやすい点は買主の懸念となり得ます。通風や採光が確保しにくい配置になる可能性もあり、設計面での工夫が必要です。さらに、消防車や大型車両の通行確保、将来の分割や再利用の制約、路地部分の管理負担や境界問題が長期的な懸念材料となる場合があります。金融機関が融資審査で慎重になるケースもあるため、買主の資金調達面でのハードルが上がることがあります。
編集チームより
旗竿地でも工夫次第で高値売却が狙える
旗竿地は、一般的な整形地と比べて需要が限られるため、価格が低く見積もられる傾向があることは事実。
ただし上で説明したとおり、売却前の工夫や事前準備次第では、その評価額を引き上げることは十分に可能です。
具体的な方法としては、再建築条件の整理や隣地への売却交渉、リフォーム等による物件の魅力向上など。買い手の関心を集めるため、様々な方策を検討してみましょう。
もとより重要な点は、旗竿地の取り扱い実績が豊富な専門不動産業者に相談すること。旗竿地は特殊な土地なので、その取り扱いを専門とする業者とタッグを組むことで、より高値での売却を目指すことができます。
