市街化調整区域の土地を売却するための実践的対策とは？
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各種の制限が多いことから、一般的な土地に比べて売れにくいとのイメージがある市街化調整区域。仮に売れたとしても、やや低めの価格で成約するケースが多く見られますが、戦略と工夫次第では想定以上の価格で売れる事もあります。
以下は「市街化調整区域」の土地を売却に関する情報をまとめています。売却の際にはいくつかの点に注意しなくてはなりません。
建築制限が厳しい市街化調整区域の土地を売るには？
市街化調整区域は、都市計画上「原則として建築不可」とされる土地ため、売却を検討しても「そもそも買い手がつかないのでは？」と不安に感じる方が少なくありません。特に相続などで取得予定の方にとっては、どう扱えばよいか悩ましい土地となるかもしれません。
しかし、売却のポイントを押さえて適切な戦略を立てれば、建築制限のある土地でも需要を見出すことは可能です。
市街化調整区域の土地を高く売るポイント
市街化調整区域にある土地では建築制限などの規制が多いため、市場での需要が限られる傾向にあります。特に相続などで取得し、かつ利用予定のない方にとっては「売れずに固定資産税だけ払い続けることになるのでは？」と不安を感じやすいものです。
しかし、売却のコツを押さえ、適切な準備やパートナー選びを行えば、高く売却できる可能性も十分残されています。ここでは具体的な6つのポイントを見ていきましょう。
経験豊富な専門不動産会社に依頼する
一般的な宅地とは異なり、市街化調整区域の土地は、用途の制限や許認可の問題が複雑に絡んでいます。そのため、一般的な不動産会社では、適切な査定や販売戦略を立てられないことも少なくありません。
そこで重要なのが、市街化調整区域の売買実績を豊富に持つ専門業者の存在。行政との調整から開発許可や農地転用の可能性の判断、適切な買主の選定まで、一連のプロセスに長けた業者へ相談することで、希望に近い価格での売却が見込めます。
自社買取や独自ルートによる販売提案を行える点も大きな強になるでしょう。
許可や利用条件の事前確認
調整区域にある土地を売却する際は、建築や農地転用などの利用条件を事前に把握しておくことが重要です。
たとえば、都市計画課で開発許可が取れるかどうか、農業委員会で農地転用許可の見込みがあるかなど、行政の判断が売却可否に直結する場面もあります。
これらの情報を事前に整理しておけば、買主としても安心して購入を検討しやすくなるでしょう。
また、万一許可が得られなかった場合に備えて、契約内に「白紙解約特約」を盛り込んで買主の心理的なハードルを下げておけば、成約率アップにもつながります。
隣地所有者や用途拡大を提案
市街化調整区域の土地は、単体では用途が限られることが多いため、「工夫次第でどのように使えるか」を柔軟に考えてみる姿勢が大切です。
たとえば隣地所有者に声をかけて一体活用の提案をしたり、農地であれば農業法人や地元農家に用途転換の視点でアプローチしたりなど。
ほかにも、資材置場や家庭菜園用地など、狭い需要ながらも一定のニーズが見込める使い方にフォーカスすれば、買い手に対して高い実用性をアピールできます。
メリットを明確にアピール
「市街化調整区域＝使いにくい土地」と思われがちですが、実はコスト面などで明確なメリットも存在します。たとえば、固定資産税や都市計画税が市街化区域に比べて安く、維持費が抑えられる点は見逃せません。
場合によっては、分筆して一部だけ活用するなどの選択肢が取れるケースもあります。
これら調整区域ならではの利点を丁寧に説明することで、広さに対する割安感を持つ買主もいるでしょう。改めて、現状の利点をしっかりと整理しておくことが大切です。
複数の業者で査定・戦略比較
市街化調整区域の土地は特殊性が高く、業者によって対応力や販売戦略にばらつきが出やすいもの。複数の不動産会社で査定を取り、比較検討することは大変重要です。
もとより、各業者は「仲介で売るのか」「買取で早く処分するのか」といった基本戦略が異なることもあります。
まずは売却に向けて重視する点（価格かスピードか、など）を整理し、各業者の見積りを取りつつ入念に比較検討してみるようおすすめします。
査定価格だけでなく、具体的な営業戦略についても確認するようにしましょう。
現実的な価格設定と柔軟な交渉
調整区域の土地は、一般的な宅地と比べて価格が3〜5割程度低くなるケースも多いため、初めから相場以上の価格を期待しすぎることは、現実的ではありません。
そうとはいえ、買主の用途やタイミング、立地条件次第では、想定以上の価格で成約に至ることもあります。
少しでも高い価格で売却するためには、現実的な価格帯を意識しつつ、買主のニーズに寄り添いながら柔軟に交渉を重ねる姿勢が大切。双方で意見を率直に交わしながら、互いに納得できる価格を目指しましょう。
編集チームより
市街化調整区域でも売却戦略次第では高値成約が可能
市街化調整区域の土地は、利用制限の多さから「売れにくい」と思われがちですが、必ずしもそうとは限りません。隣地との一体活用や用途拡大の提案、税制面などのメリットをアピールすれば、想定以上の価格で成約に至ることもあります。
ただし、対象となる土地が特殊である以上、納得できる取引のためには、市街化調整区域の取引経験が豊富な不動産会社を選ぶことが大切。
専門性の高い複数の不動産会社に査定を依頼し、販売戦略もヒアリングしながら信頼できるパートナーを見つけましょう。
