古家付きで土地は高く売れる？
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土地を売却する際に、古家付きで売るべきか、費用をかけて更地にするべきか、悩んでいる人が多いようです。
まずは当メディア監修の公認不動産コンサルティングマスター永田氏に「古家付きの土地」は高く売れるのかを聞いてみました
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立ち入れる状態
にしておけば
高く売れる可能性あり
公認不動産
コンサルティングマスター
株式会社フリーダムリンク
永田 博宣
古家付きでの売却が土地を高く売るための直接の要因になることはありません。ただし、解体費用を事前に用意する必要がなく、建物の2階からの眺望や日当たりを確認できる点は買主にとって有利です。また、売却が年をまたぐ場合に固都税の増額を避けられる可能性があります。また、時間が経過しても砂ぼこりや雑草で周囲に迷惑をかけにくいという利点もあります。測量図を準備し、残置物や草木を片付けて建物に立ち入れる状態にしておけば、買主が建替えを検討しやすくなるため、この方法を選ぶ価値は十分にあるでしょう。
以下は「古家付きの土地」を売却に関する情報をまとめています。売却の際にはいくつかの点に注意しなくてはなりません。
古家付き土地売却のメリット
土地を売却する方法には、更地にして土地だけで売却する方法と、家を残したまま「古家付き土地」として売却する方法があります。ここでは、「古家付き土地」として売却する場合のメリット・デメリットをご紹介します。
解体費用がかからない
一つ目のメリットは、古家の取壊し費用がかからない点です。取り壊し費用は立地条件や構造、大きさなどによって異なりますが、木造住宅で坪4～5万円が目安※と言われています。延べ床面積が30坪の家なら、120〜150万円ほどかかる計算です。庭木や家財、地中埋没物などを撤去する場合は、さらに費用がかかるでしょう。
土地が売れるかどうか分からない段階で、これだけの費用をかけるのは大きな負担です。「古家付き土地」として売り出し、買手が決まってから更地にすれば、解体費が無駄になることはありません。
固定資産税を抑えることができる
住宅が建っている土地には「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されるので、固定資産税や都市計画税が安くなります。住宅1戸につき200㎡以下なら固定資産税が1/6に、都市計画税は1/3に。それ以上の広さなら固定資産税が1/3に、都市計画税は2/3になります※。
家がどんな状態でも残ってさえいれば、税金や解体費用を抑えて売却活動を進めることが可能です。
余裕を持って売却できる
古家がマイホームである場合、売却後に3,000万円の特別控除を適用することが可能です。これにより売却利益（譲渡所得）にかかる税金負担を軽減することができます。
更地で売却する場合、適用されるのは家屋を取り壊した日から1年間のみですが、古家付きなら住まなくなった日から3年間適用になります。このため古家付きの方が、余裕を持って売却を進めることが可能です。
古家付き土地売却のデメリット
購入希望者が少ない
デメリットは売却しづらくなる点です。土地購入を検討する人の多くが、更地を希望しています。古家付きの土地では解体費用を負担しなくてはならない上、土地の状態も確認しづらいからです。また、古い家が建っている土地にあまり良い印象を持たない人も少なくありません。
購入需要者が減れば、買手が見つかる確率が下がるため、売却までに時間がかかります。
売却価格が低くなる
古家付きで土地を売却した場合、売却後の解体費用やリノベーション費用は買主が負担しなければなりません。このため、あらかじめその分を差し引いて売却価格を設定するのが一般的です。
さらに、買主から解体費用分の値引きを迫られる可能性もあります。 更地分譲を目的に不動産会社が購入した場合は、敷地内に道路等も作らなくてはならない分、さらに価格が安くなってしまいます。
古家付き土地を売却する際の費用と税金
ここでは、古家付き土地の売却にかかる費用と税金についてご紹介します。
売却の際にかかる費用
売却する際にかかる費用は、一般的に以下の通りです。
- 不動産仲介手数料：売却代金によってかかる費用が異なる
- 解体費用：木造の場合は坪4〜5万円
- 測量費用：測量図がない場合にかかる
- 登記・抵当権抹消などにかかる諸費用：登録免許税や抵当権抹消費用、司法書士報酬など
売却の際にかかる費用
売却の際に生じる税金は、一般的に以下の通りです。
- 譲渡所得税：不動産売却で生じた利益にかかる税
- 印紙税：契約書に貼る印紙代（売却価格によって異なる）
- 固定資産税：毎年支払う税金
古家付き土地を売るときの注意点
古家付き土地を売却する際は、土地の境界線を明確にすることが大切です。あいまいなまま売却してしまうと、購入後に買主と隣地の所有者とでトラブルになる恐れがあります。境界測量図で確認するか、確認できない場合は測量を行い、境界確定を進めましょう。
ゴミは必ず処分してください。建物内外に家財やゴミが残ったままだと、売却しづらくなってしまいます。「建物の解体と一緒にゴミも処分してもらえばいいだろう」と安易に考えるのはNGです。解体業者は、解体で生じた産業廃棄物は処分できますが、一般廃棄物である家庭ゴミを処分することはできません。このためゴミ処分のための手続きや費用が新たに発生してしまいます。
免責事項を掲示することも大切です。土地や建物に関する不具合（瑕疵）を隠したまま売却した場合、買主から損害賠償や契約解除を請求されてしまうかもしれません。入念に免責事項をピックアップした上で、書類を作りましょう。
損をする可能性があるので要注意
古家付き土地の売却には解体しないという選択肢も十分アリです。ただし、どんなに条件を整えても、肝心の売却先を狭められてしまっては元も子もありません。不動産会社による「囲い込み」その存在に気づかず、知らぬ間に損をしているケースも少なくないのです。
当メディア監修の株式会社フリーダムリンクの永田氏解説のもと、不動産会社による囲い込みとは、その対策とコツを詳しくご紹介しています。
