土地の地盤と土壌汚染を調査する

地盤や土壌汚染の調査をすることで土地は高く売れるのでしょうか？当メディア監修の公認不動産コンサルティングマスター永田氏に聞いてみました。

土壌汚染とは、人にとって有害な物質が地表や地下水などから浸透し、土壌を汚染していることです。工場などから生じる人為的な汚染と、もともと自然界に存在していた重金属類が原因の自然的な汚染の2種類があります。

ここでは、土壌汚染を調査する方法、土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法などをご紹介します。

売却した土地に土壌汚染がある場合のトラブル

売却したい土地に土壌汚染があった場合、大きなトラブルにつながる可能性があります。主なトラブルは、以下の2つです。

売買契約が取り消されてしまう

後から土壌汚染が発覚した場合、買主によって売買契約が取り消されるケースがあります。特に、土壌汚染の可能性を知りながら隠して売却した場合は、民法96条が定める詐欺罪に該当するかもしれません。

土壌汚染の可能性を知らなかった場合でも、「錯誤のある契約締結行為」とみなされ、売買が無効になる可能性があります。「土壌汚染の可能性があるなら買わなかったのに」と買主が思った時点で、契約を取り消されるリスクがあると覚えておきましょう。

高額な損害賠償を請求される

土地の売却後に土壌汚染が発覚した場合、除染作業にかかった高額な費用を請求される可能性があります。作業費用だけでなく、精神的苦痛に対する慰謝料や、契約に要した諸費用なども請求されるかもしれません。

事前に土壌汚染調査をするべき3つのケース

土地の売却を検討する際は、あらかじめ土壌汚染を確認するのがおすすめです。特に調査をするべき土地は、以下の3つのケースです。

報告が義務付けられている土地

「ガソリンスタンドや工場など、有害物質を使用していた施設を廃止するとき」あるいは「3,000㎡以上の土地で、形質変更を届け出たとき」は、土壌汚染の調査をしなくてはなりません。また、土壌汚染対策法に基づいて、都道府県から調査を命じられる場合もあります。いずれも、指定された機関で定められた通りの調査を行うことが重要です。

土壌汚染が疑われる場合

ゴミなどが埋まっている土地、田んぼや畑、焼却炉などを置いていた土地などは、特にダイオキシンについて自主的に調査をした方が良いかもしれません。

ダイオキシンは、産廃物の誤った処理によって発生する有機化合物です。毒性が特に高く、人体や環境に悪影響を及ぼします。このため万が一売却後に検出されると、大きなトラブルになりかねません。

買主に調査を求められた場合

安心安全な土地が欲しいため、「土壌汚染調査をしてほしい」と依頼する買

主が増えています。

特に、ハウスメーカーやマンションメーカーなどに建設用地として売却する場合は、土壌汚染調査の開示を求められるのが一般的です。大規模な工事が始まってから土壌汚染が発覚すると、多額の損失が生じてしまうからです。買主から調査を求められた場合は、速やかに土壌汚染調査を行いましょう。

土壌汚染調査の方法と費用

土壌汚染調査は専門家に依頼しなくてはなりません。一般的な費用と内訳は以下のとおりです。

• 地歴調査：数万円～40万円
• 表層土壌調査：20万円～100万円
• 詳細調査：数十万円～100万円程度

費用は、土地の規模や調査内容によって大きく異なります。工場跡地や地中埋蔵物が多くある土地などで詳細な調査が求められる場合は、その分費用がかかります。

土壌汚染の可能性がある土地を売却する方法

土壌汚染の可能性があるからといって、土地を売却できないわけではありません。大切なことは、調査をして土壌汚染の有無や程度などを明確にすることです。結果がわかっていれば、除染対策や費用などについて具体的に考えることが可能です。土地によっては、除染費用を負担してでも購入したいと考えてくれるかもしれません。

中には、土壌汚染調査や除染作業にかかる高額な費用を工面できず、塩漬けしてしまうケースがあるようです。この場合は、その分の費用を勘案して土地価格を設定するのも一つの手段です。正確な費用を提示するためにも、必ず専門家に調査や見積もりを依頼しましょう。