相続した土地を売る際の流れ

相続不動産の売却をスムーズに進めるためには、一般的な流れを理解しておくことが大切です。相続不動産売却の一般的な流れは、全部で8ステップ。以下で詳しくみていきましょう。

1. 遺産分割協議をする
2. 相続登記をする
3. 不動産会社に査定の依頼をする
4. 土地の売却を依頼する不動産会社を選定する
5. 不動産会社と媒介契約を締結する
6. 相続した土地を売りに出す
7. 土地の売買契約を締結する
8. 土地を引き渡す

1.遺産分割協議をする

まず行いたいのが、遺言書があるかどうか確認することです。遺言書がある場合は遺言書に従って手続きを行い、遺言書がなく相続人が複数人の場合は、遺産分割協議を行います。協議で確認する内容は、主に以下の5つです。

• 法定相続人の人数
• 遺産の内容
• 遺産の評価額
• 特別受益・寄与分の有無
• 具体的な財産の分割方法

財産の分割方法には、「現物分割」と「代償相続」「換価分割」の3種類があります。「現物相続」は不動産や預貯金、有価証券などをそのまま相続する方法です。「代償分割」は、誰か一人が一括で相続し、他の相続人の相続分を現金で支払う方法、「換価分割」は相続財産を全て売却して換金し、相続人で分割する方法です。どの方法にもメリット・デメリットがあるため、後で揉めないよう、相続人全員が納得できる方法を選ぶことが大切です。

遺産分割協議の期限は、法律で決められているわけではありません。しかし一般的には四十九日が過ぎるのを待ってから行うケースが多いようです。

2.相続登記をする

相続した土地を売却する場合は、相続登記をしなくてはなりません。相続登記とは、土地の名義を故人から相続人に変更する手続きのことです。2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。

相続登記をしないまま放置をしていると、相続財産は相続人たちの共有財産とみなされます。売却できないだけでなく、他の相続人が自分の持ち分を勝手に登記して売却したり、相続人の死後にさらに相続人が増えて手続きが複雑になったりするので注意が必要です。

3.不動産会社に査定の依頼をする

次に行いたいのが、遺産の評価額を確定させることです。預貯金や金融資産はともかく、不動産や車、非上場会社の株式の価値は専門知識がないと分かりません。特に不動産には、「固定資産税評価額」や「相続税評価額」、「取引査定金額」や「鑑定評価額」などさまざまな評価額があるため、「よく分からない」という人が多いようです。

おすすめは、不動産会社に査定の依頼をすることです。相続に詳しい会社なら、査定だけでなく、その後の売却活動までサポートしてくれるかもしれません。ただし、遺産の評価額を巡ってはトラブルが発生しやすいので要注意。相続人それぞれが不動産鑑定士に依頼し、時価を争うケースもあるようです。

土地の境界が確定しているか確認をする

査定を依頼する際には、境界線が確定しているかどうかも確認してもらいましょう。土地の境界は、登記や地積測量図、地籍調査図面などで確認することができます。

万が一境界が曖昧なまま売却してしまうと、後でトラブルに発展しかねません。登記記録や地積測量図などで確認ができない場合は、土地家屋調査士などに測量を行ってもらいましょう。

相続税がかかるかどうかを確認する

相続税は、各相続人が受け継ぐ財産に応じて課税されます。ただし相続税は、遺産総額から基礎控除分を差し引いて、基礎控除を上回らない場合は発生しません。

基礎控除額は、以下の計算式で算出します。

基礎控除額：3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

万が一高額な相続税が発生し、手持ちの資産で納税できない場合は、相続不動産の売却額を納税資金に充てるのも一つの手段です。ただしこの場合は、期限内に売却を進めることが大切です。

4.土地の売却を依頼する不動産会社を選定する

査定結果や対応などを比較して、売却を依頼する不動産会社を選定します。少しでも高く売りたいなら、複数の不動産会社を比較した上で選ぶのがおすすめです。不動産会社によって得意とする物件の種類や地域が異なるため、同じ物件でも売却価格が大きく異なる場合があります。

不動産会社の中には「囲い込み」という手法を使って、売主が気付かぬうちに損をした状態で売却しているケースがあるのです。囲い込みをしているかどうかは素人にはとても分かりづらいものなので、不動産会社選びも重要になってきます。

当メディアでは株式会社フリーダムリンク監修のもと、囲い込み対策や土地を高く売る方法についてまとめています。気になる方はぜひチェックしてみてください。

5.不動産会社と媒介契約を締結する

媒介契約とは、土地の売却先を探してもらうために不動産会社と結ぶ契約のことです。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。それぞれの特徴は、以下の通りです。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と同時に契約ができる。自分で買主を見つけることも可能
• 専任媒介契約：一つの不動産会社とのみ契約できる。自分で買主を見つけることは可能
• 専属専任媒介契約：一つの不動産会社とのみ契約できる。自分で買主を見つけることもできない

3つの契約形態にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、特徴を把握して適切な媒介契約を選びましょう。

6.相続した土地を売りに出す

「売却希望額はどれくらいか」「売るまでのスピードは」「スピードと金額どちらを重視するか」など不動産会社と話し合い、売却価格が決まったら、いよいよ販売活動のスタートです。

不動産会社は、まず全国の不動産会社に情報が公開される不動産流通機構レインズに物件を登録。物件情報サイトや住宅情報誌、チラシなどで広報活動を行い、購入希望者を募ります。購入希望者が現れたら、見学対応なども行ってくれます。

売買交渉では、具体的な価格や支払い交渉、引き渡し時期などについて交渉・調整を行います。値引きを迫られる場合もありますが、慎重に判断することが大切です。

7.土地の売買契約を締結する

具体的な価格や支払い交渉、引き渡し時期などについて合意が得られたら、売買契約を結びます。売買契約は、売主と買主が直接対面し、不動産会社の宅地建物取引士立会のもとで行います。

重要事項や契約書について説明を受けた後、売主と買主それぞれが契約書に記名、捺印。買主から手付金が支払われたら、売買契約は締結です。

8.土地を引き渡す

残りの代金は、土地の引渡しの当日に支払われるのが一般的です。代金決済をしたら、当日中に司法書士が法務局に行き、売主から買主へ所有権移転手続きを行います。登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、引渡しが成立します。

土地の売却で利益が出た場合は、確定申告も忘れず行ってください。