土地売却における注意点

土地売却でトラブルを避けるためには、あらかじめ注意点を把握しておくことが大切です。ここでは事前準備から売り出す段階まで、土地売却で気をつけたいポイントをご紹介します。

必要な書類を集める際の注意点

土地売却で特に重要なのが、必要書類を集めることです。土地売却にはさまざまな書類が必要です。主な書類は以下の通りです。

• 登記済権利書または登記識別情報通知書
• 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書
• 地積測量図または境界確認書
• 土地家屋調査士や測量士などの有資格者によって測量されたもの
• 建築確認済証（家屋がある場合）
• 地盤調査報告書
• 購入時の契約書または重要事項説明書
• 住民票（土地の住所と売主の現住所が異なる場合）
• 本人確認資料
• 印鑑証明書

地積測量図や境界確認書は、隣地との境界を明らかにするための書類です。基本的には法務局で入手できますが、年代が古く信憑性に欠ける場合、そもそも地積測量図がない場合は、土地家屋調査士に依頼して新たに計測や調査をしてもらわなくてはなりません。

境界確定測量を行い、法務局で登記を終えるまでには3ヶ月※ほどかかるので、余裕を持って計画を立てることが大切です。

土地の相場を調べる際の注意点

所有する土地がいくらで売れるのか、相場を知っておくことも大切です。土地価格の相場は、公示地価や実勢価格、固定資産税評価額、路線価などから確認することができます。

公示地価は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ（旧「土地総合情報システム」）」で確認が可能。過去の売買価格は国土交通省の「土地総合情報システム」でチェックすることができます。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる課税明細書を確認するか、各市区町村で固定資産課税台帳を閲覧するのがおすすめ。路線価は、国税庁が管轄する路線価図・評価倍率表で調べることができます。

大切なのは、この中のどれか一つではなく、すべての方法で調べること。相場感を把握した上で最低売却額を想定したり、重視するポイント（スピードか金額か）などを考えたりすることで、納得度の高い売却を行うことができます。

不動産会社に土地の査定を依頼する際の注意点

不動産会社に査定を依頼する方法は、「簡易査定」と「訪問査定」の2つがあります。

簡易査定とは、土地の住所や面積など必要最低限の情報から査定価格を提示してもらうこと。訪問査定は、実際に土地を訪れて調査した上で、詳細な査定価格を提示してもらうことです。

査定を依頼する際は、まずは簡易査定を5社以上に申し込みましょう。査定価格の算出方法にはルールがないため、同じ土地でも、査定価格が全く違うケースがあります。一社だけの査定価格では、価格が適正なのか判断できないため、複数社の査定額を比較し、適正価格を把握することが大切です。

不動産会社との契約形態を選ぶ際の注意点

土地売却をする際は、買主を探してもらうために不動産会社と契約を結ぶのが一般的です。契約形態には3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社と同時に契約ができる。自分で買主を見つけることも可能
• 専任媒介契約：一つの不動産会社とのみ契約できる。自分で買主を見つけることは可能
• 専属専任媒介契約：一つの不動産会社とのみ契約できる。自分で買主を見つけることもできない

「一般媒介契約」がおすすめなのは、比較的立地が良い土地です。交通の便が良い、築浅である、日当たりが良い、間口が広い物件などは、通常の募集で買手が見つかる可能性が高いため、自由度の高い「一般媒介契約」が適しています。

「専属媒介契約」や「専属専任媒介契約」におすすめなのは、購入希望者が少なく、不動産会社が積極的に募集を行わないような土地です。専属あるいは専属媒介契約を結ぶことで、重点的に売却活動を進めてもらうことができます。

契約形態にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、土地に合わせて適切な選択を行い、スムーズな売却を目指しましょう。

売り出し価格を決める際の注意点

売り出し価格は、査定価格をベースに売主の希望などを考慮して決定します。あらかじめ値下げ交渉されることを見越して、少し高めに設定することが多いようです。

ただし、あまりにも高く設定してしまうと売れなくなるので要注意。売り出しを開始しても全く反応がない場合は、価格の見直しを検討しても良いかもしれません。また、価格は常に市場に合わせて変化しています。「以前調べたから大丈夫」ではなく、市場の動向や似たような土地の売却状況などを常にチェックして、柔軟に対応するのがおすすめです。

不動産会社による囲い込みの注意点

囲い込みとは、不動産会社が売主から物件の売却仲介を依頼された際に、他社を排除し、自社のみで取引を成立させようとする行為を指します。その結果、売却活動が意図的に制限されることになります。

たとえば、不動産会社が売主と媒介契約を結んだ後に、他社からの購入希望者の問い合わせに対して対応を拒否したり、「すでに申し込みが入っている」などと事実と異なる説明をして断るケースなどが、囲い込みの典型例です。