土地の相場価格を把握しておく

土地売却で知っておきたいのが、相場価格です。所有する土地がいくらで売れるのか、相場を知っておくことで、納得して売却することができます。

当メディア監修の公認不動産コンサルティングマスター永田氏に土地の相場価格を知ることが高く売れる要因になるのかを聞いてみました

以下では、土地の価格の決め方と調べ方についてご紹介します。

土地の価格の決め方

土地の価格は、4つの価格をもとに、さまざまなバランスをとって決められています。以下で、4つの価格を詳しく見ていきましょう。

公示地価

公示地価は、地価公示法に基づいて国土交通省が定めている価格です。公共事業に使用される土地の価格を算定する基準にもなっています。

1地点につき2人以上の不動産鑑定士が毎年鑑定を行い、評価額を算出。毎年1月1日時点の鑑定結果が反映され、同年3月中旬頃に公表されています。国が指定した鑑定士が算出した価格のため信用性が高い点が特徴。土地の売買以外でも、さまざまな土地取引の目安として使用されています。

実勢価格

実勢価格（じっせいかかく）は、実際の取引価格です。実際に不動産売買をした人のアンケートから算出されています。あくまで過去の取引の価格のため、同じような不動産でも、社会の状況や売却時期、売り手の売却目標などによって価格は異なります。

公示地価との違いは、公的機関の鑑定で算出された価格ではなく、あくまで売り手と買い手の需要と供給で価格が決まっている点です。このため「参考価格」として活用するのがおすすめです。

固定資産税評価額

市町村が固定資産税を課すために、3年に1回算出する価格です。評価額は、土地の立地や面積、形状、周囲の道路状況などによって異なります。土地と建物、それぞれで評価基準があり、土地の場合は公示地価の70％程度が目安。建物の場合は、新築請負工事金額の約50～60％が目安です。ただし、家の規模や構造、築年数などによって評価額は異なります。

路線価

路線価は、相続税や贈与税を算出する際に基準となる価格です。大きな道路に面している宅地1平方メートル当たりの価額をもとに算出されます。

国税庁が公表している「相続税路線価」と、市町村が公表している「固定資産税路線価」がありますが、単に「路線価」という場合は、「相続税路線価」を指すのが一般的です。価額は、売買の実勢価格や公示地価、不動産鑑定士の評価などを元に、毎年7月に発表されます。

土地の価格を調べる方法

公示地価は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ（旧「土地総合情報システム」）」で確認することができます。実勢価格は、過去の売買価格は国土交通省の「土地総合情報システム」でチェックすることが可能。他、不動産会社の取引事例や査定価格などを参考に把握することもできます。

固定資産税評価額は、毎年送られてくる課税明細書を確認するか、各市区町村で固定資産課税台帳を閲覧するのがおすすめ。路線価は、国税庁が管轄する路線価図・評価倍率表で調べることができます。

まとめ

売却前に相場を把握することが大切

土地には定価がなく、売主の売却目標や不動産会社の戦略、周辺の開発状況、景気などによって価格は大きく変動します。しかし、ご紹介した4つの指標を参考にすることで、ある程度の価格を算出することが可能です。自分の土地がいくらで売れるのか、相場をきちんと把握して、納得の売却を目指しましょう。

「自分一人では価格を見極められない」という場合は、複数の不動産会社に査定をしてもらうのがおすすめ。各社の査定結果を見比べ、査定額やその根拠を聞くことで、適正価格を把握することができるでしょう。