土地売却にかかる費用や税金

土地を売却する際には、さまざまな費用がかかります。ここでは、土地売却にかかる諸経費を具体的にご紹介します。土地売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてください、

土地売却にかかる5つの費用

土地売却でかかる費用は、主に以下の5つです。

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用
• 測量費用
• 工事費用
• 解体費用

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売却を依頼した不動産会社に支払う費用です。一般的に、土地売却をする際は、不動産会社と媒介契約を結んで売買の仲介をしてもらいます。仲介が無事成約した際に、報酬として支払うのが仲介手数料です。

仲介手数料の額は、宅建業法によって上限額が定められています。仲介手数料の上限額は、以下の通りです。

• 売買価格が200万円以下：代金の5％（税別）
• 売買価格が201万円〜400万円：代金の4%＋2万円（税別）
• 売買価格が401万円以上：代金の3%＋6万円（税別）

売買代金が1,000万円の場合、1,000万円×3％＋6万円＝36万円（税別）が上限です。なお、この金額はあくまで「上限」のため、実際に支払う金額はこれより少ない場合があります。

抵当権抹消費用

売却する土地に抵当権がついている場合にかかる費用です。土地を購入する際にローンを利用すると、借入金融機関が抵当権を設定します。抵当権はローンを完済した後も自然に消えるわけでないため、抹消手続きをしなくてはなりません。

抵当権の抹消手続きは、司法書士へ依頼するのが一般的です。この場合にかかる費用は以下のとおりです。

• 抹消登記の登録免許税：不動産1つにつき1,000円
• 司法書士への報酬：2～3万円程度

なお、ローンを利用していない場合は抵当権抹消費用はかかりません。

測量費用

測量費用は、土地の境界線を確定させるためにかかる費用です。土地を売却する際は、トラブルを避けるためにも土地の面積や境界線をはっきりさせなくてはなりません。

測量や境界線の確定は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。調査・測量・書類作成などに対する報酬は、土地1件につき35万円～45万円程度が目安※です。

なお、登記記録や地積測量図などの資料から確認できる場合は、測量費用はかかりません。

工事費用

宅地として長年使用していなかった土地では、水道管が劣化している可能性があります。水質に問題がある、破裂の危険性がある場合は、新たに水道を引き込む工事が必要です。この費用は原則、売主の負担です。

費用相場は30〜50万円ほど※ですが、大掛かりな工事になる場合もあるため、早めに確認して対策を立てるようにしましょう。

解体費用

古家を解体する場合にかかる費用です。取り壊し費用は立地条件や構造、大きさなどによって違いますが、木造住宅で坪4～5万円、鉄骨造で6～7万円、鉄筋コンクリート造で7～8万円ほどが目安※です。庭木や家財、地中埋没物などを撤去する場合は、さらに費用がかかります。

古家付きの状態でも土地を売却することは可能ですが、解体して更地にした方が早く売れる可能性が高まります。

忘れてはいけない4つの税金

土地売却の際に負担する税金は、主に以下の4つです。それぞれ支払う時期が異なるため、あらかじめ把握しておくのがおすすめです。

印紙税

契約書や領収書、手形など、売買取引の際に作成する文書に対してかかる税金です。税額は売買代金によって異なります。

• 100万円超500万円以下：2,000円
• 500万円超1,000万円以下：1万円
• 1,000万円超5,000万円以下：2万円
• 5,000万円超1億円以下：6万円
• 1億円超5億円以下：10万円

なお、2027年3月31日までに作成される「不動産譲渡契約書」には印紙税の軽減措置が適用され、売買金額が1億円以下の場合は印紙税が通常の半額になります。一方で印紙税の納付を怠ると、印紙税額の3倍に相当する過怠税を徴収されるので注意が必要です。

登録免許税

土地の名義変更を行う際にかかる税金です。相続した土地は基本的に被相続人の名義になっています。しかし売却を行う際は、相続人名義に変えておかなくてはなりません。相続を原因とする名義変更の登録免許税は、「固定資産税評価額×0.4％」で計算することができます。

譲渡所得税

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる所得税です。税率は土地の所有期間によって異なります。

• 土地の所有期間が5年以内（短期譲渡所得）：30.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%）
• 土地の所有期間が5年以上（長期譲渡所得）：15.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%）

相続した土地の場合、被相続人(他界した方)の分も含めて所有期間を考えます。被相続人が30年所有した土地を相続した場合は、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得の税率が適用されます。支払い時期は、不動産を売却した翌年の確定申告の期間中です。

住民税

住民税は譲渡所得税と同様、不動産の所有期間によって税率が変わるので注意してください。

• 土地の所有期間が5年以内（短期譲渡所得）：9%
• 土地の所有期間が5年以上（長期譲渡所得）：5%

支払い時期は、申告した年の5月以降、市区町村から納付書が送られてきた後です。所得税とは時期が異なるため、しっかりと準備しておきましょう。