囲い込みの確認方法

売却を希望する不動産の情報を意図的に隠し、自社のみで取引を成立させようとする行為が「囲い込み」になります。不動産の売り主として不利益を被る可能性もありますので、依頼先の不動産業者が囲い込みをしていないかどうか、チェックすることは重要です。ぜひ、知識を深めておいてください。

囲い込みは禁止されている

実はかねてより、囲い込みは一部の不動産業者が用いる不正手段として指摘されていました。遅きに失した感もありますが、ようやく2025年1月施行の法改正により、囲い込みは禁止であると明文化されました。違反した場合は警告や指導の他、悪質な場合は宅建業の免許取消が課せられます。

しかしながら法改正からまだ間もないこともあり、取締や警告・指導などは十分に行われていないというのが実情です。法改正されたからと安心するのではなく、不動産売却を依頼する立場として、しっかり目を光らせておくことが求められます。

不動産の「囲い込み」
は禁止について詳しく見る

媒介契約中の不安を解消！「囲い込み」を疑うべきサイン

例えば物件の売り出し開始後は内覧希望者が集まっていたのに、1ヶ月程度でパタリとその流れが止まってしまった場合は、囲い込みが疑われる典型的なパターンです。物件の情報を他の業者などに公開していないため、内覧希望者がすぐに頭打ちとなってしまうのです。

また売却希望物件には市場ニーズがあるはずなのに決まらない、という場合も意図的に情報を隠していると疑われます。そうした場合、囲い込みを行っている業者は巧みな話術を駆使して「市場が停滞している」などの情報を依頼者に信じ込ませようとしてきます。

【確認方法①】レインズ（REINS）のステータスを自分でチェックする

売主だけが持っている「取引確認用パスワード」とは

不動産の売却希望者が不動産会社と専属媒介契約あるいは専属専任媒介契約を結ぶと「レインズ登録証明書」という書類が交付されます。そこには売主だけが持っている「取引確認用パスワード」とURLが記載されています。アクセスすれば、売却依頼中の物件がどのような状態となっているかをリアルタイムで確認することができます。

ステータス管理画面の正しい見方

上記の通り、売主だけが持っている「取引確認用パスワード」で専用URLにアクセスすれば、物件の取引状況が確認できます。不動産業者が「まだ購入希望者が見つかっていない」と言っているのにステータス管理画面が「書面による申し込みあり」で固定されているというような場合は、囲い込みを行っている可能性大となります。

パスワードを教えてくれない会社は要注意

そもそもの話として、囲い込みを行うような不動産業者はいわゆる悪徳業者の部類であり、不正行為も平然と行うような手合いであることが考えられます。不動産業者に義務ろして課されている情報の開示を渋るのはもとより、前述したレインズのパスワードを教えてくれないという場合も。もちろんそうした業者だと発覚した場合は、後述するような対応を行うべきです。

【確認方法②】他社を装って「内見確認」の問い合わせをする

具体的な覆面調査（セルフチェック）の手順

例えば知人や別の不動産会社に依頼して、売却希望の物件を「紹介可能か」どうか、電話などで問い合わせてみてもらいましょう。販売活動が停滞している状況なのに「商談中なので不可」とするようなら、囲い込みを行っている可能性は高いと判断できます

不動産会社がつく「嘘」の常套句

囲い込みを行う業者の目的はつまるところ、売り主と買い主の双方から仲介手数料をせしめることに尽きます。そのため、物件の情報をできるだけ隠し、時間が掛かっても買い主も自社で探そうとするのです。「担当者が不在」や「すでに商談が入っている」といった常套句の裏側には、そうした意図が隠されているのです。

なぜ「囲い込み」は行われるのか？売主が被る深刻なデメリット

不動産会社が狙う「両手仲介」の仕組み

繰り返し述べています通り、不動産業者が囲い込みを行うのは、売り主と買い主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を目論んでいるからに他なりません。ゆえに買い主も自社で見つけようとし、他の不動産会社による仲介を回避しようと、情報を出し渋るという構図になるのです。

成約価格が数百万円下がるリスク

囲い込みを行われてしまうということは「より高額で売却できるチャンスを逃してしまう」というリスクにも直結します。それこそ囲い込みを行う業者の目的は両手仲介を成立させることであり、両手仲介より高額で購入したいという買い主を他の不動産会社が仲介しようとしても、排除しようとするのです。結果として、物件の売却が成立したとしても、成約価格が数百万円下がってしまうという事態もあり得ます。こうしたデメリットも、しっかりと把握しておいてください。

囲い込みが判明した時の3つの解決策

解決策1：媒介契約の種別を「一般媒介」に変更する

囲い込みを行っている不動産業者との媒介契約が「専任媒介」の場合は、速やかに「一般媒介」に変更することがお勧めです。それにより、複数の不動産会社による競争原理が働き、より有利な条件での売却を実現できる可能性が高まります。

解決策2：不動産会社を乗り換える

売り主としての考え方にもよりますが「囲い込みを行うような不動産業者とは手を切りたい」ということであれば、不動産会社の変更を視野に入れてよいでしょう。もちろんそうした手合いとの契約解除は面倒になることが予測されますが、そうした場合には後述する通報窓口を活用するとよいでしょう。

解決策3：セカンドオピニオンとして他社に相談する

囲い込みを行うような不動産業者がいる一方、世の中には誠実で公正な取引を行っている不動産会社も多く存在しています。例えば不動産売却の依頼を請け負っている業者で「現在のレインズ登録状況を客観的に診断します」という方針を掲げている業者であれば、コンタクトしてみる価値はあると言えるでしょう。

解決策4：囲い込みの通報をする

再三ご説明しています通り、囲い込みは2025年1月施行の法改正により違反であることが決定しました。それに伴い、国土交通省や都道府県、そして日本各地のレインズでは、囲い込みに対する通報窓口を設けています。明らかに囲い込みを行っていると判断できる業者に関しては、迷わず通報することをお勧めします。

囲い込みの
通報方法について詳しく見る

まとめ：透明性の高い売却活動が成功への近道

以上の通り、囲い込みは長きに渡って、両手仲介を目論む不動産業者が常套手段としてきたやり口ですが、法改正がなされた今後は監視や通報も増えていき、通用しなくなっていくはずです。その点を踏まえた上で、不動産物件の売却を依頼する業者を選ぶ際には、透明性の高い売却活動を選ぶことが肝心。それこそが売却成功への近道であることを肝に銘じておいてください。