相続した土地を3年以内に売却すると受けられる節税効果

相続した土地を売却する際には、売り方や売却時期により税金の負担が変わります。とくに、相続からおおむね3年前後までのあいだに売却するケースでは、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」と「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」という2つの制度を確認しましょう。

それぞれの制度の仕組みや条件を押さえながら、自分のケースで使えるかどうかを検討してみてください。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」とは、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね相続から3年10か月以内）の間に、相続や遺贈で取得した土地・不動産を売却する時に使える制度です。支払った相続税のうち一定額を売却した財産の「取得費」に加算できるため、計算上の譲渡所得が小さくなり、結果として所得税や住民税の負担を抑えられる場合があります。

この取得費加算の特例は、令和6年以降も継続して利用できる枠組みとして位置づけられています。

とくに相続税の負担額が大きかった人ほど、取得費に上乗せできる相続税額も大きくなりやすいため、節税の余地を検討しているならばぜひ注目したい制度です。

適用条件

取得費加算の特例を使えるのは、相続や遺贈で財産を取得し、その人自身に相続税が課税されているケースです。

対象となる土地や建物などを売却する時期は、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで。相続税を負担した相続人や受遺者が、自分が取得した相続財産を譲渡していることが条件となり、売却によって譲渡所得が生じている取引が前提になります。

取得費加算の計算式

取得費に加算できる相続税額は、概ね「その人の相続税額×譲渡した財産の相続税評価額÷（その人の課税価格の合計）」というイメージで按分して求めます。

ここでいう課税価格の合計には、相続により取得した財産に加え、相続時精算課税の対象財産や一定の贈与財産の価額も含まれる点に注意が必要です。

こうして求めた金額を取得費に上乗せして譲渡所得を計算し直しますが、加算額が特例を使わずに計算した譲渡益の金額を超える場合には、その譲渡益の金額までしか加算できない扱いとなります。

手続き方法

取得費加算の特例を受けるには、譲渡した年分の確定申告で自分から特例の適用を申告する必要があります。

申告時には、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」や「譲渡所得の内訳書」など、国税庁が定める様式を確定申告書に添付して提出しなければなりません。そのため、明細書・内訳書を作成する際には、あらかじめ相続税の申告書の写しや納付書、相続財産の内訳が分かる資料、譲渡した不動産の売買契約書や領収書などを手元にそろえておくようにしましょう。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人が一人で暮らしていた自宅とその敷地を相続した相続人が、一定の要件を満たしてその不動産を売却した場合に利用できるのが「空き家の3,000万円特別控除」です。譲渡所得から3,000万円までを控除できる制度で、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、などが主な条件に挙げられます。

使いみちのない実家を処分しつつ、譲渡所得にかかる所得税や住民税の負担を抑えることが可能となります。

令和6年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合の控除上限が1人あたり2,000万円に引き下げられたほか、譲渡の時からその年の翌年2月15日までの間に行った耐震改修工事や取壊しについても一定の条件のもとで対象に含められるようになるなど、制度内容が見直されています。

適用条件

被相続人の居住用財産（空き家）の特例が使えるのは、一定の要件を満たす「かつての自宅」としての実家に限られます。

イメージとしては、古い戸建ての持ち家で、かつ被相続人が一人暮らしをしていた家を相続。その後は誰も住まず貸さずに空き家として管理しながら、期限内に売却したケースです。

同特例の具体的な適用条件は、主に以下の通りになります。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた旧耐震基準の戸建て住宅であること
• 区分所有建物（マンション・アパートの一室など）ではないこと
• 相続開始の直前まで、被相続人が単身で居住用として使っていたこと（一定の条件を満たす老人ホーム入居中の場合を含むケースもあります）
• 相続開始の時点で、事業用や賃貸用として使われていないこと
• 相続開始後、売却までのあいだ誰も住まず、賃貸にも出していないこと
• 売却代金（家屋と土地の合計）が1億円以下であること
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 親子や夫婦など、特別な関係のある人への売却ではないこと

また、旧耐震の家屋については、そのまま売却するだけでなく、一定の基準を満たす耐震改修を行ってから売却する方法や、一度取り壊して更地として売却する方法も対象となる場合があります。令和6年1月1日以降の譲渡では、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修や取壊しを行うケースも、一定の条件のもとで認められています。

手続き方法

• 空き家の3,000万円特別控除を受けるには、譲渡した年度の確定申告で自分から特例の適用を申告する必要があります。
• その際、「譲渡所得の内訳書」をはじめ、被相続人が一人で住んでいた家屋と敷地であることを示す登記事項証明書、戸籍・住民票の除票、売買契約書の写しなどを添付書類として提出します。

また、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」、耐震改修や取壊しを行った場合の工事完了や耐震基準適合を証明する書類なども提出が必要。これらの証明書は法務局や市区町村の窓口、工事業者などで取得が可能です。

相続した不動産を売却する時の注意点

特例は2つ同時に使えない

相続財産の取得費加算と空き家の3,000万円特別控除は、ともに相続から一定期間内の売却で利用できる特例ですが、同じ不動産について、両方の制度を同時に利用することはできません。

どちらを選ぶかによって税負担や手元に残る資金が変わるため、売却予定価格や相続税額、ほかに適用できる特例の有無などを踏まえ、どの制度を使うのが最も有利か事前に試算しておくことが大切です。

なお、複数の不動産を相続した場合には、物件ごとに適用する特例を分ける余地が生じることもあるため、検討内容はやや煩雑になります。具体的な判断については、税理士など専門家に仰ぐことも一つの選択肢でしょう。

3年以上経過してしまったら

今回紹介した2つの特例には、それぞれ適用できる期限が設けられています。おおまかな期限は次のとおりです。

• 取得費加算の特例：相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡したケース（相続から約3年10か月以内）
• 空き家の3,000万円特別控除：相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却し、かつ制度自体の適用期限である令和9年12月31日までの譲渡であること

これらの期限を過ぎた場合、原則としてこれらの特例は使えません。ただし、相続した不動産を5年以上保有してから売却した場合には、長期譲渡所得として税率が下がる優遇があります。

一方で、固定資産税や管理費などの維持コストは保有しているかぎり発生し続けるため、資金計画や老後の暮らし方も含めて、税理士や不動産の専門家と相談しながら保有か売却かを検討してみてはいかがでしょうか。