不動産の遺産分割方法

相続で親の土地や建物を受け継ぐとき、家族での遺産分割の方法は「換価分割」「代償分割」「現物分割」「共有分割」の4つに大きく分けられます。それぞれの仕組みやメリット・デメリットを相続人同士で共有し、全員が納得できる分割の方法を模索しましょう。

不動産の相続と遺産分割

相続人が複数いる場合、その相続財産について「誰が、何を、どれくらい相続するか」ということを決める必要があります。この取り分を決める手続きを「遺産分割」と言います。

相続財産の分け方を話し合う場が「遺産分割協議」で、その結果をまとめた書面が「遺産分割協議書」。遺言書があれば、その内容に従うのが原則ですが、相続人全員が合意すれば、遺産分割協議で遺言書とは異なる分け方に決定することも可能とされています。

不動産の遺産分割方法4つ

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が分けにくい不動産をまとめて取得し、その代償として別の相続人へ現金などを提供する分割方法です。

手放したくない自宅や事業用地をそのまま残すことができること、処分をめぐる相続人同士での対立を抑えやすいこと、小規模宅地等の特例で相続税の負担額を軽減できる場合があること、などが代償分割の主なメリットです。

一方で、不動産を取得した本人に代償となる現金等がなければ実行できない、というデメリットもあります。もとより、売却しない以上は不動産の評価額を基準に代償金を算出する必要がありますが、評価額の考え方において、相続人同士の解釈に違いが生じるおそれもある点にも注意が必要です。

相続人同士に不満が生じないよう、専門家の助言を受けながら慎重に分割を進めることが大切です。

換価分割

換価分割とは、相続した不動産をいったん売却し、その売却代金を相続人同士で分け合う方法です。

不動産そのものを分ける必要がなく、かつ、現金なので平等に按分しやすいため、全相続人が「公平に分けた」という実感を持ちやすい点がメリット。利用する予定のない不動産であれば、それを処分できること、また、代償金を用意する必要がないことなどもメリットとなるでしょう。

その一方で、売却のタイミングや方法によっては、必ずしも想定とおりの金額で売れるとは限らないこと、また、もし売却益が出た場合には譲渡所得税等の負担が生じることなどがデメリットとなります。

事前にこれらのデメリットも相続人同士で共有しつつ、誰もが納得できる方法での売却を協議しておくことが大切です。

現物分割

現物分割とは、不動産そのものを物理的・権利的に分割し、それぞれの相続人が不動産を現物として取得する方法です。  土地を分筆して区画ごとに分けたり、建物の持分を分け合ったりするイメージになります。  

売却せずに残したい不動産をそれぞれが受け継げる点、代償金を別途用意しなくてよい点などが主なメリット。  ただし、形状や立地によっては均等な分け方が難しこと、それぞれの持分の利用価値に差が出る可能性があることなど、いくつかのデメリットの可能性もあります。

なお、現物分割には分筆登記や境界確定などの手間や費用もかかります。専門家と相談し、実現可能性のある方法なのかどうかの助言を仰ぐことが大切です。

共有分割

• 共有分割とは、不動産の名義を相続人全員の共有とし、それぞれが自分の持分だけを取得する方法です。  
• 売却や分筆をすぐには行わずに済むため、相続発生直後の話し合いをいったんまとめたい場面では、落としどころとして選ばれやすい分け方。代償金を準備する必要もなく、相続人同士の資金力に差がある場合でも取り入れやすい点もメリットといえるでしょう。  

一方で、将来の売却や建替えの際には共有者全員の同意が必須となる点、意見が割れると手続きが進まなくなる点、世代交代のたびに共有者が増える可能性のある点など、いくつかのデメリットも避けられません。

管理や税負担の分担をめぐる調整も複雑化しやすくなるため、共有分割は慎重に慎重を重ねて検討することが必要です。

不動産の相続でよく揉めるポイント

土地の評価額への認識ギャップが火種になる

土地の評価額は、相続税評価額と実勢価格が異なることも多いため、どの数字を基準に話を進めるかで相続人同士の意見が割れることもあります。路線価や公示価格、近隣の取引事例など、見る指標によって金額の印象が変わりやすい点もギャップの原因。被相続人への思い入れや将来の値上がり期待が強い相続人がいると、「そんな値段では手放せない」「その額では買い取れない」といった感情的な対立に発展する可能性もあります。

分割方法への希望の違いで話し合いが長期化する

誰かが相続して住み続けたいと考える一方で、ほかの相続人は換価分割で現金を受け取りたいと考えるなど、相続人同士で希望する分割方法が食い違うと、話し合いはまとまりにくくなります。  代償金を支払う余裕の有無や各相続人の将来の生活設計の違いも影響するため、「自分ばかり損をしている」という不満が残るケースも見られます  

共有分割のまま放置すると将来のトラブルにつながる

とりあえず共有名義にしておけば無難と考えて共有分割を選ぶと、その後の管理や処分で意見が合わずトラブルになることがあります。  建替え・売却・貸し出しなど、重要な判断には共有者全員の同意が必要にななるため、相続人の人数が増えるほど合意形成は難しくなる傾向があります。固定資産税や修繕費の負担割合をめぐってもめるケースも少なくありません。

遺産分割における不動産の評価方法

相続税評価額

相続税評価額とは、相続税を計算するときの基準となる不動産の価額です。土地は国税庁の路線価図に基づく路線価方式または倍率方式で評価し、建物は固定資産税評価額をベースに算出します。

実際の売買価格（実勢価格）とは異なることも多いため、遺産分割の場面では、相続人同士の間で「売ればもっと高いのでは」「いや、売ってもこのくらいでしょう」といった認識の差が争点になりやすいこともあります。

分割方法を検討するときには、相続税評価額と実勢価格の両方を確認し、それぞれの数字が何を意味しているかを共有しておく必要があるでしょう。

実勢価格

実勢価格とは、実際の市場で売買されている価格帯をもとにした不動産の評価額です。近隣の成約事例や現在の売出価格、需給バランスなどを総合的に勘案し、不動産会社などが査定を行います。

売却を前提に換価分割や代償分割を検討する場合は、この実勢価格を基準に分け方や代償金の金額を考える流れが一般的です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、評価額だけでなく売却戦略の説明も聞き比べておけば、相続人同士の間で実勢価格の相場観を共有しやすくなるでしょう。

公示価格

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地について評価し、3月ごろに公表する土地価格の目安です。不動産鑑定士による評価に基づき、地域ごとの地価水準を把握するための指標として利用されています。

実勢価格や相続税評価額と完全に一致するものではありませんが、遺産分割では売却価格の妥当性を検討したり、相続人同士で相場感を共有したりする際の参考材料になる数字です。

不動産会社へ査定を依頼する前段階で、おおまかな水準をつかむ目的で確認しておけば、相続人同士の話し合いの土台になるでしょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税などを計算するときの基準となる評価額です。市区町村が土地や建物ごとに評価するもので、固定資産税の納税通知書などでその評価額を確認できます。

一般に実勢価格より低めに設定されることが多いため、そのまま売買価格の目安になる数字ではありません。一方で、建物の相続税評価額の基礎になったり、相続人同士で不動産の価値についてイメージをそろえたりする材料にはなるため、遺産分割を考える際にも一度はチェックしておきたい指標といえます。

不動産を公平に分けるなら換価分割！専門家活用もおすすめ

不動産を相続人同士でできるだけ公平に分けたいなら、いったん売却して代金を分ける換価分割が現実的な選択肢です。そして、「もし売るなら、少しでも高く売りたい」というのが、多くの相続人に共通する本音でもあります。

しかしながら、仲介会社によっては自社での成約を優先する、いわゆる「囲い込み」が行なわれるケースもしばしば。結果として、なかなか希望した価格や期間内で売れないことがある点にも要注意です。

不動産を少しでも高く売りたいと考えるなら、まずは相続や土地売却に詳しい専門家や複数の不動産会社へ相談することが必須。査定額だけでなく販売計画も比較し、慎重に検討していく姿勢が求められます。

不動産の囲い込みとその対策について
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