専任媒介から一般媒介に変更できる？

反響がない原因は不動産会社の「囲い込み」の可能性

反響がないのは囲い込みが原因かも

物件を売りに出しているにもかかわらず、問い合わせや内見の希望といった反響が全くない場合、物件の魅力不足ではなく、「囲い込み」が行われている可能性があります。

囲い込みとは？

「囲い込み」とは、不動産会社が自社で取り扱っている不動産の情報を他社に出さない行為です。これは、不動産会社が両手仲介を狙うためです。両手仲介とは、売主と買主を自社で見つけて締結する売買契約を指します。

専任媒介契約を結んだ場合、成約すると売主から手数料を受け取れますが、さらに買主を自社で見つけることにより、両方から手数料を得られるというメリットがあります。しかし、他社が買主を見つけた場合には、得られる手数料は売主からのもののみになります。このような理由から自社で買主を見つけるために囲い込みを行う、ということになります。

囲い込みが行われてしまうと、他社からの問い合わせが入らなくなるので、売却までに時間がかかることになります。

状況を打破する「一般媒介に変更」という選択

一般媒介のメリットとは

媒介契約とは、不動産会社に依頼する業務内容などを取り決めるための契約です。そのうちのひとつである「一般媒介契約」は、複煤の不動産会社に売却を依頼できる契約です。3種類ある契約方法の中で、複数の不動産会社と契約できるのは一般媒介契約のみとなっています。複数社に依頼が可能であるために広く広告を出せることや、他社が介入できる事から囲い込みを行えないといった点などがメリットとして挙げられます。

また、一般媒介契約では自分で見つけた買主と直接売買することもできます。これを「自己発券取引」といいます。

一般媒介のデメリットとは

一般媒介契約の場合には、不動産会社には販売状況の報告義務がありません。報告をもらえないと、各不動産会社の販売状況が見えにくく、販売戦略を立てにくいというデメリットがあります。そのため、販売状況を確認するには、それぞれの不動産会社に自身で確認しなければならないことがある、という点は手間として感じると考えられます。

また複数社と契約をするため、1社あたりの売却意欲が低下する可能性がある点も、デメリットとして挙げられます。

現在の会社から「一般媒介に変更」するタイミングと手順

一般媒介に変更するタイミング

現在、専任媒介契約を結んでおり、一般媒介契約に変更する場合には、タイミングに注意することが大切です。専任媒介契約の場合、契約の有効期限は最長3か月となっている事から、契約更新のタイミングで一般媒介契約に切り替えを行うことがスムーズであるといえます。

契約中の変更や解除の注意点

専任媒介契約の契約期間中の変更や解除は、解除理由によっては違約金や広告費を請求されるリスクがあります。

例えば、専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合には一定期間内にレインズに物件情報を掲載しなければならない、定期的な状況報告を行わなければならないなどの義務があります。このような義務を果たしていない場合には、それを正当な理由として契約解除を申し入れることができます。

ただし、売主都合での変更や契約解除を行う場合には、違約金や広告費の請求リスクがあることから、更新のタイミングで変更や契約解除を行うことがおすすめです。

一般媒介に変更する手順

専任媒介契約から一般媒介契約に変更する際の大まかな流れは下記の通りです。

1. 専任媒介契約が期間満了により終了する
2. 専任媒介契約の更新をしない旨を不動産会社に伝える
3. 他社に売却相談を行い、価格査定を受ける
4. 一般媒介契約を締結する

一般媒介に変更して「売れる物件」にするためのコツ

依頼する会社の選び方

一般媒介契約を結ぶ場合には、制限なく複数社と契約を結べます。そのため、できる限り多くの不動産会社を選びたくなりますが、闇雲に何社も契約しないことがポイントです。契約している不動産会社が多いほど、多くの担当者とのやりとりが必要になりますし、もし同時に内覧の申し込みがあった場合には対応が難しくなる可能性があります。手続きを複雑にしないためにも、依頼する会社は厳選することが大切です。

販売状況の把握

不動産会社に販売活動の報告義務がない点は、一般媒介契約の特徴のひとつです。この点から、どれくらい問い合わせがあるのかといった状況を確認するには、それぞれの不動産会社に対して自分から問い合わせを行う必要があります。そのため、自主的に各社の活動状況を確認するという姿勢が重要です。

まとめ：売却活動に不安を感じたら、まずはプロに相談を

専任媒介契約を結び、売却活動を行う中で反響が全くないというケースでは、不動産会社を変更するのもひとつの手ですが、専任媒介契約から一般媒介契約に変更するという方法もあります。一般媒介契約のメリットやデメリットを知った上で、自分にはどちらの契約形態が合っているのかを検討することがおすすめです。

また本サイトでは不動産会社の囲い込みについて詳しく解説を行っています。現在不動産の売却活動中、またこれから売却を行おうと考えている方などは、ぜひチエックしてください。