専任媒介契約は解除できるのか

専任媒介契約・専属専任媒介契約・一般媒介契約の違い

「媒介契約」とは、不動産の売却を依頼する売主と、売却を仲介する不動産会社がかわす契約のことです。この媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、大まかな違いは以下の表の通りとなります。

	専任媒介契約	専属専任媒介契約	一般媒介契約
依頼できる会社数	一社のみ	一社のみ	複数可能
レインズへの 登録義務	媒介契約締結から 7日以内	媒介契約締結から 5日以内	登録は任意
販売状況の報告義務	2週間に1回以上	1週間に1回以上	義務なし
自己発見取引	制限なし	不可	制限なし
契約の有効期間	3ヵ月以内	3ヵ月以内	制限なし (3か月以内を推奨)

3つの契約形態にはさまざまな違いがありますが、不動産流通推進センターが公表している資料によると、このうち最も選ばれているのが「専任媒介契約」となっています（※）。

専任媒介契約は途中で解除できる？

専任媒介契約の中途解約には注意

専任媒介契約の場合、3か月を上限として契約期間を定めることができます。契約期間中でも契約の解除は可能ですが、解除理由によっては違約金などが発生する可能性がある点に注意が必要です。

違約金なし（即時解除）になるケースとは

もし「契約の解除を希望する原因」が不動産会社にあり、売主に非がない場合には、違約金なしで中途解除ができる可能性があります。

専任媒介契約の場合、不動産会社が「報告義務を怠っている」「契約から7営業日経過してもレインズに登録しない」「営業活動を積極的に行っていない」といったように義務を果たしていない場合には、違約金なしで売主からの契約解除が可能とされています。

売主都合解除の場合違約金を請求される可能性がある

売主の都合により中途解除を行う場合には、違約金が発生する可能性があります。例えば、「単に気が変わったために不動産会社を変更したい」「売却自体を取り止めたい」など、不動産会社に落ち度がないケースが当てはまります。

反響があまりにも少ない場合は囲い込みの可能性

「囲い込み」とは？

不動産会社と契約し、売却活動を始めたものの、問い合わせや内見希望などの反響があまりにも少ない、という場合には「囲い込み」が行われていないかどうかに注意することが必要です。「囲い込み」とは、不動産会社が自社で買主も見つけ、売主・買主両方から手数料を受け取るために、他社からの問い合わせを故意に断る行為を指します。

囲い込みは契約解除の正当な理由になる

囲い込みをされてしまうと他社に物件の情報が流れにくくなり、買い手が見つかりにくくなる事から、売却まで時間がかかるケースが多くなります。また、売却活動が長期化していることから値下げを提案され、本来売却できたであろう金額よりも低い金額で売却することになる可能性も考えられます。

囲い込みをされていることが発覚した場合、その証拠があれば契約の解除が可能です。

定期報告の頻度と内容をチェックしよう

専任媒介契約では、「2週間に1回以上」の業務報告義務があります。この報告タイミングが守られていない場合には契約解除の正当な理由となります。また、報告内容が極めて薄いといった時にも注意しましょう。

専任媒介契約を解除するためのステップ

契約解除の意思と理由を明確に伝える

専任媒介契約を解除する際の方法には決まりがないため、電話やメールなど、売主の都合に合わせた方法で解除の意思を伝えて問題ありません。ただし、後から「言った・言わない」で揉めるのが心配な場合には、メールや書面など形に残る方法で伝えることがおすすめといえます。

証拠を残すために「内容証明郵便」で解約通知書を送付する

解除の意思表示を行うと、「業務改善をするため猶予期間が欲しい」という提案を受けることもあります。このケースでは、提案内容が納得できるものであれば、猶予期間を設けることもできます。

しかし、一向に改善が見られない場合などには、正式に解約通知書を作成し、不動産会社に送付します。この時には、内容証明郵便で送付することにより、「いつ誰に対して、どのような内容を通知したのか」を証明できます。

安全なのは「期間満了時の更新拒絶」

専任媒介契約の場合、契約の有効期間は最大3か月となっています。もしこの期間の満了が近い場合には、揉めてしまうリスクがある中で中途解除を申し出るよりも、「契約を更新しない」と伝えることが推奨されます。また、このタイミングであれば違約金が発生するリスクもありません。以上の理由から、契約期間がもうすぐ満了を迎える、売却を急いでいないといったケースでは、契約満了まで待ってから不動産会社を変更するのもひとつの選択肢です。

契約解除後、新しい不動産会社を探す際には、売却活動に対し積極的に取り組んでくれそうな会社と担当者を探しましょう。

まとめ：売り手に寄り添い対応してくれる不動産会社を見つけよう

「積極的に売却活動をしてくれない」など、不信感を抱いた状態で売却活動を任せるのは精神的にもマイナスな影響が考えられます。そのため、売主に寄り添い、囲い込みをせずに情報をオープンにして買主を探してくれる不動産会社を選ぶことが非常に重要であるといえます。

本サイトでは、「囲い込み」について詳しく解説しています。手口や囲い込みに気づく方法なども紹介していますので、不動産売却を行っている方、これから売却活動を始めたい方はぜひ参考にしてください。