レインズの登録義務とは

こちらの記事では、レインズへの登録義務と基本的なルールについて解説していきます。なぜレインズへの登録が必要なのかという点やレインズの「取引状況（ステータス）登録義務化」、違反の罰則や囲い込みへの対策など、物件の売主として知っておきたいポイントをまとめました。

レインズ（REINS）の登録義務と基本ルール

レインズとは不動産流通の基礎となる指定流通機構

レインズ（REINS＝Real Estate Information Network System）とは、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣より指定を受けた指定流通機構が運営している、不動産会社専用の物件情報ネットワークです。全国に「東日本」「中部圏」「近畿圏」「西日本」の4つの機構があり、物件の登録や情報提供、統計の作成を担っています。

なぜレインズへの登録が法律（宅建業法）で義務付けられているのか

専任・専属専任媒介契約の場合、売主は1社にしか依頼ができません。たとえばその会社が該当の物件情報を抱え込んでしまうと、さまざまな買主と出会う機会が失われてしまいます。この点から、宅建業法第34条の2第5項にて専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した業者に対し、「契約の相手方を探索するため」所在や規模、価額などをレインズに登録する義務を課しています。これは、物件の情報を業者の間で広く共有し、適正かつ迅速な取引を成立させることや、売主の利益を保護することを目的としています。

【契約形態別】レインズ登録義務と期限（日数）の比較一覧

専属専任媒介契約：契約翌日から「5営業日以内」に登録義務あり

専属専任媒介契約は、3種類の媒介契約のうちで最も拘束力が強いものです。もし売主が自分で物件を買いたいという人を見つけたとしても、依頼した会社を通す必要があります。また、不動産会社の義務も重くなっており、媒介契約を締結した翌日から5営業日以内にレインズに登録することとされています。さらに1週間に1回以上業務処理状況の報告を行うことになっています。

専任媒介契約：契約翌日から「7営業日以内」に登録義務あり

専任媒介契約では、依頼先は1社限定ですが、売主がもし自分で物件の購入希望者を見つけた場合には直接取引（＝自己発見取引）ができる契約です。レインズへの登録は、媒介契約の締結日の翌日から7営業日以内と定められており、2週間に1回以上業務処理状況の報告義務があります。

一般媒介契約：登録義務は「任意」（義務なし）

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼でき、さらに自己発見取引も可能ですが、レインズへの登録義務も業務報告義務もありません。ただ、登録は任意となっているため登録を行うこともできます。もし売主が希望する場合には登録してもらえますので、契約時に登録可否を確認しておくと良いでしょう。

注意！登録期限の「営業日」計算方法（不動産会社の休業日は除外）

レインズへの登録期間のカウントには、不動産会社の休業日と機構の休業日は含まれません。例として、水曜定休の会社と金曜日に専任媒介契約を結んだ場合、土・日・祝が営業日であれば翌日が起算日となり7日目が期限となります。

2025年1月施行！レインズの「取引状況（ステータス）登録義務化」とは

悪質な「囲い込み」を防止するための法改正・規制強化

両手仲介を狙い、他社からの紹介を断る囲い込みの防止を目的として、2024年6月に宅建業法施行規則が改正され、2025年1月1日に施行されています。この改正では、レインズのステータス管理機能への登録が、宅建業者が登録すべき事項として法令上位置付けられており、囲い込みが行政処分の対象として明確化されています。

「公開中」「書面による申込みあり」などステータス変更の義務化

専任・専属専任媒介契約の登録物件の場合、取引状況を「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3つの区分により登録や更新を行う義務があります。例えば電話や内覧希望のみでは「申し込み」には該当せず、自社都合による「一時紹介停止中」を使用することも認められません。

売主が専用画面でリアルタイムに取引状況を確認可能に

2025年1月から、売主が物件の取引状況を簡単に確認できるように、登録証明書に二次元コードが掲載されています。この二次元コードを読み取ることによって、売主専用画面へのアクセスを向上させ、状況をリアルタイムで確認できるようになっています。また、このステータス管理機能をより活用して物件の取引状況を積極的に確認できるように、国土交通省では指定流通機構と協力してリーフレットを作成しています。

レインズ登録義務違反（不登録・虚偽登録）の罰則とリスク

期限内に登録しない場合は「宅建業法違反」になる

専任媒介契約では7営業日以内、専属専任媒介契約では5営業日以内という登録期限内にレインズに登録しない場合には、宅建業法違反になります。全く登録を行わないケースのほか、虚偽登録の場合にも違反となり、指示処分の対象となるリスクがあります。

違反業者に科される「指示処分」や「業務停止処分」などの行政処分

レインズの登録義務違反をした場合、行政処分を受ける可能性が考えられます。宅建業法では、違反の程度に応じ段階的な処分を定めています。具体的な処分は「指示処分」「業務停止処分」「免許取消処分」となっています。はじめは指示処分が行われますが、その指示に従わない・違反を繰り返すといったケースについては、業務停止処分、免許取消処分と段階的に処分が重くなっていきます。

もし免許取消処分に至った場合、不動産事業の継続ができなくなるリスクもあります。

「商談中」と嘘をついて他社を断る「ステータス虚偽登録」の罰則

実際は紹介が可能な物件であるにも関わらず、「商談中」などとレインズに虚偽の内容で登録を行い、他社からの紹介を排除する行為は顧客や他の不動産会社に迷惑をかける重大な違反行為といえます。このような虚偽登録が発覚すると指示処分の対象となり、もしそれに従わない場合には業務停止処分になるリスクも高まります。

売主が自分の物件のレインズ登録状況を確認する3手順

不動産会社から「レインズ登録証明書」を必ず受け取る

宅建業者は、レインズへの登録を行ったらすぐに「レインズ登録証明書」を依頼者に引き渡す義務があります。専任媒介契約の場合は契約を締結した翌日から7営業日以内、専属専任媒介契約であれば5営業日以内までに登録を行う必要があるとされており、期間を過ぎても届かない場合には登録そのものが行われていない可能性もゼロではないため、すぐに交付を請求することが必要になってきます。

登録証明書に記載されたID・パスワードで「売主専用確認画面」へログイン

登録証明書には、売主向けのID・パスワード（2025年1月以降は二次元コードも掲載）が記載されています。これらの情報を使ってレインズの売主専用確認画面にアクセスすることによって、売出の価格や所在地などの登録内容・取引状況を自身のパソコンやスマートフォンを使用して確認できます。

一般媒介契約の場合にレインズへ登録させるコツ（特約の記載）

一般媒介契約の場合にはレインズへの登録義務がありません。しかし、売主が希望する場合には特約としての登録が可能です。レインズへの登録すれば、不動産会社を通じ全国の購入希望者に物件情報を届けられます。そのほか、活動についての報告を求めることもできます。

不動産会社がレインズに登録しない・遅らせる理由と対策

両手仲介を狙った「物件の囲い込み」が主な原因

レインズに登録を行った場合、他社にも情報が流れます。すると他社が買主を見つけることで片手仲介となり、得られる手数料が売主分のみとなります。しかし自社で買主も見つけられれば売主と買主の両方から手数料を受け取ることができます。この点が原因でレインズへの登録をしない・遅らせるといった状況が発生します。

登録してくれない・証明書をくれない時の対処法

不動産会社がレインズへの登録をしてくれない・登録証明書をくれない場合には、まずは証明書の交付を書面やメールで請求し、やり取りを証拠として残しておきます。それでも改善されない場合には、媒介契約を解除して他社へと切り替えるという方法が考えられます。また媒介契約の期間は3ヶ月以内となっているため、更新を行わないのもひとつの選択肢です。

そのほか、国土交通省や都道府県、レインズへの通報を行い、対応の是正を求めることもできます。

レインズ登録義務に関するよくある質問（FAQ）

一般人でもレインズで物件検索や登録確認ができますか？

レインズは宅建業者専用のシステムであるため、一般の人がログインして物件の検索は行えません。ただし、物件の売主本人であれば、登録証明書に記載されているIDとパスワードを使用して自分が売りに出している物件の登録内容の確認を行えます。

登録証明書はいつ頃届きますか？

宅建業者は、レインズへの登録を行った後「遅延なく」登録証明書を交付しなければなりません。登録期間は専任媒介契約で契約翌日から7営業日以内、専属専任媒介契約の場合は5営業日以内となっているため、おおむね契約から1週間前後が目安となります。もしその期間が過ぎても登録証明書が届かないのであれば、すぐに確認することがおすすめです。

一般媒介契約でもレインズに登録してもらうことは可能ですか？

一般媒介契約では法律上の義務はないものの、依頼者の同意があればレインズへの登録が可能です。そのため、希望がある場合には売主から業者に希望を伝えれば対応してもらえます。